Decreto 1017/2024 - El acceso al
Crédito Hipotecario para compras en Desarrollos Inmobiliarios
Por Juan Pablo. De Gesus
NORDELTA S.A.
El Decreto
1017/2024 vino a regular una gran necesidad en la Argentina al día de
la fecha la que consiste en la posibilidad de acceder al crédito hipotecario
sobre inmuebles que, al momento de la compra, no se encuentran en condiciones
de ser escriturado.
A fin de
garantizar la compra del mismo mediante el acceso al crédito hipotecario el
ejecutivo utilizó el ya existente “Derecho de Superficie” regulado en el art. 2114
del Código Civil y Comercial de la Nación que establece “…un
derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga
a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del
derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o
construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su
ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su
constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.”
Dadas las
medidas económicas tomadas por este gobierno se entiende que se encuentran
dadas las condiciones económicas y financieras que permiten estimular un
mercado de créditos hipotecarios.
En tal
sentido, se busca garantizar de inmediato las condiciones que sienten las bases
para fomentar los mismos e impulsar el sector inmobiliario y urbanístico, con
el objetivo de reducir el déficit habitacional y reactivar la economía y el
crecimiento del empleo registrado, el acceso al crédito hipotecario y la
inversión privada.
A fin de
garantizar la inscripción y registro de los derechos que las personas puedan
adquirir sobre inmuebles, que al momento no se encuentran en condiciones de
escriturar, se amparó en el artículo 1170 del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA
NACIÓN, el que establece que el derecho del comprador de buena fe tiene
prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble
vendido si: a) el comprador contrató con el titular registral, o puede
subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto
eslabonamiento con los adquirentes sucesivos; b) el comprador pagó como mínimo
el VEINTICINCO POR CIENTO (25 %) del precio con anterioridad a la traba de la
cautelar; c) el boleto tiene fecha cierta; y d) la adquisición tiene publicidad
suficiente, sea registral, sea posesoria.
En base a lo
explicado, y con fundamento en que, entre los derechos reales de garantía, se
encuentra la denominada hipoteca divisible, la cual resulta ser un
instrumento idóneo para garantizar el otorgamiento de créditos destinados al
desarrollo de emprendimientos privados que contemplen la conformación de
unidades funcionales afectadas a la aludida garantía, en forma autónoma e
individual.
Que,
asimismo, por el artículo 2120 del CCCN se determina la
posibilidad de que el titular del derecho de superficie grave con hipoteca el
derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad
superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho de
superficie, permitiendo de esta manera que los titulares de ese derecho
real puedan también acceder al mercado hipotecario para la construcción de su
vivienda.
El Poder
Ejecutivo, esta vez, es consciente de que los desarrollos inmobiliarios
contribuyen al crecimiento económico y a la generación de empleo y se llevan a
cabo, principalmente, a través del aporte económico de sus promotores.
Asimismo, no desconoce que uno de los principales obstáculos para el
otorgamiento de créditos con garantías reales es la dificultad que existe en
los procesos de aprobación, subdivisión y registración de los proyectos
inmobiliarios lo que limita el acceso al financiamiento de futuras
obras a ejecutarse por el sector privado y restringe la afectación de las
unidades funcionales o lotes de terreno.
Ahora bien,
surge el problema actual de que no todos los registros públicos de la propiedad
inmueble de las jurisdicciones locales contemplan la registración de boletos de
compraventa, motivo por los cuales el Ejecutivo ha entendido que corresponde
facultar a entidades de derecho privado a llevar la anotación de los aludidos
negocios jurídicos, en las condiciones previstas en el artículo 1170 [1]del Código Civil y Comercial de la
Nación logrando de esta manera la anotación de los boletos de compraventa, con
el objeto de promover la agilidad en su depósito, negociación y
transmisibilidad, asegurando la vigencia y resguardo del derecho de propiedad y
acceso a la vivienda invitando a las provincias y a la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires a adoptar, por sí o a través de la autoridad local que resulte
competente, las medidas que fueren necesarias para implementar la registración
de los boletos de compraventa pudiendo las partes garantizar la compra de
inmueble mediante el seguro regulado en el art. 2071 [2]del Código Civil y Comercial de la
Nación
Con
fundamento en los motivos expuesto es que el Ejecutivo emitió el Decreto
1017/2024 que fue publicado en el Boletín Oficial el día 14 de noviembre de
2024 el que estableció:
1) Podrán
constituirse hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos
inmobiliarios para la posterior división y afectación al régimen de propiedad
horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de
parcelas del dominio común.
2) A tales
efectos se deben dar los siguientes requisitos:
a) El
dominio del inmueble deberá constar libre de gravámenes o los existentes deben
ser reconocidos por el acreedor;
b) Deberá
contar con un proyecto que determine la modalidad de la subdivisión, en el que
deberá constar el número, características y destino de las futuras unidades
funcionales o lotes de terreno, que describa el proyecto urbanístico;
c) Deberá
contener la conformidad de las partes a fin de que, una vez concluida la
división del inmueble y transferido el dominio o constituido el derecho real de
superficie a favor de cada adquirente, se proceda conjuntamente con la división
del crédito y de la garantía hipotecaria que, desde ese momento, afectarán
individual e independientemente a cada unidad o lote o superficie por el saldo
que le pudiere corresponder a estos últimos.
Al momento
de producirse la subdivisión del inmueble objeto del desarrollo inmobiliario,
el crédito y la hipoteca, podrá también transferirse a los respectivos
adquirentes el dominio correspondiente o el derecho de superficie de las
distintas unidades o lotes resultantes de la aludida división asumiendo cada
uno de los adquirentes el saldo de deuda correspondiente a su propia unidad
funcional o lote, conforme a las condiciones convenidas con el acreedor
hipotecario.
Si el saldo
de deuda se hubiera cancelado con anterioridad a la transferencia
correspondiente, el dominio y el derecho real de superficie de la unidad
funcional o lote respectivo quedarán libres de toda deuda y del gravamen
hipotecario oportunamente constituido.
Una vez
producida la inscripción de la hipoteca, los registros intervinientes, deberán
dejar constancia expresa en el asiento respectivo que el gravamen hipotecario
se encuentra afectado a la divisibilidad en los términos del Decreto 1017/2024.
Algo a
destacar es que, al constituirse las hipotecas divisibles para proyectos
inmobiliarios, las partes podrán autorizar su cesión, securitización,
integración a fideicomisos financieros y emisión de letras hipotecarias
conforme la legislación en la materia y su reglamentación, pudiendo pactarse el
sistema de ejecución de hipotecas establecido en la Ley N° 24.441 y sus
modificatorias.
Los
Proyectos Inmobiliarios. A favor de los Barrios Cerrados y Loteos
En el Titulo
II del Decreto se regulo, puntualmente, lo atinente a los Proyectos
Inmobiliarios conocidos generalmente como barrios cerrados, pero pudiendo
aplicarse a cualquier tipo de loteo.
En tal
sentido, el art. 5 del Decreto dispone que “El titular del derecho de
superficie podrá constituir hipoteca sobre el derecho real de superficie..o
sobre el derecho a construir en el inmueble, dentro del plazo de duración del
derecho de superficie, de acuerdo con lo establecido en los artículos
2120 [3]y
2206 [4]del
Código Civil y Comercial de la Nación.
Es decir, se
podrá hipotecar el lote que una persona adquiera, aunque el desarrollo no
cuente con la subdivisión definitiva y el lote/parcela no tenga al momento de
hipotecar una nomenclatura catastral propia.
Estos actos
deben cumplir con los requisitos del artículo 2208 [5]y ccdtes Código Civil y Comercial de la
Nación debiendo como requisito describirse con las precisiones y
características propias de un documento cartográfico, en las condiciones que la
normativa aplicable en la materia lo determine según la jurisdicción en que se
encuentre a fin de identificar con claridad el inmueble que se hipoteca. Esta
hipoteca, al igual que en otro caso regulado podrán ser cedidas,
securitización, integradas a fideicomisos financieros conforme la legislación
en la materia y la normativa que al efecto deberá dictar la Comisión Nacional de
Valores.
Si bien este
proceso a la fecha no se ha puesto en práctica, y la realidad fáctica del
futuro nos hará ver si esto prosperó o simplemente fue un nuevo intento
fallido.
En caso de
prosperar las entidades autorizadas a tomar notas deberán corroborar que el
instrumento a anotar contemple:
1. La
identificación del inmueble que será objeto de la futura afectación;
2. La
incorporación del proyecto en el que consten individualizadas cada una de las
unidades o lotes que serán objeto de los boletos de compraventa a anotar.
Asimismo, se
autoriza a las entidades a emitir certificados de titularidad y de gravámenes
de los boletos de compraventa anotados, en caso de corresponder, quienes a su
vez deberán notificar, de manera fehaciente, al Registro de la Propiedad
Inmueble de la jurisdicción que corresponda, la afectación al presente régimen
formalizada por el titular de dominio, el cual deberá tomar razón de dicha
comunicación según la forma y plazos procesales previstos en la Ley
N° 17.801.
Una vez
notificado el Registro de la jurisdicción que corresponda podrá anotar, dentro
de los diez (10) días corridos de que el inmueble sea afectado, en el rubro
“Gravámenes, Restricciones y Afectaciones al Dominio” de la matrícula
correspondiente, anoticiando la existencia de una anotación de boletos de
compraventa o cualquier otro contrato equivalente, con indicación y datos de la
entidad que lleva dicha anotación identificando la referencia a esta norma.
Realizada la
anotación la misma se mantendrá vigente hasta que el inmueble sea subdividido o
adjudicado a los adquirentes o a sus cesionarios, o bien hasta que se peticione
su desafectación del régimen con la conformidad del titular de dominio
conjuntamente con los adquirentes o sus cesionarios, o bien hasta que se emita
sentencia judicial al respecto.
La
celebración del acceso al crédito hipotecario.
Con la
publicación del Decreto 1017/2024 nos encontramos ante la gran posibilidad de
aumentar el acceso al crédito hipotecario. Es bien sabido que la mayoría de los
desarrollos inmobiliario, en especial los barrios cerrados o loteos, comienzan
a ejecutarse sobre un macizo de tierra que, debido a las burocracias del
Estado, demora años en subdividirse.
Esto genera
que: i) los compradores no cuenten con la escritura traslativa de dominio; ii)
al no contar con esta el acceso al crédito hipotecario es nulo; iii) al no
contar con crédito hipotecario limita el publico que compra en desarrollos
inmobiliario ya que, de adquirir el inmueble, en la mayoría de los casos no
cuenta con el dinero para construir; iv) lo ante explicado frena la inversión
económica y genera que se pierda inversión productiva, por ejemplo, en la
construcción de viviendas.
Este decreto
viene a solucionar todas estas cuestiones permitiendo un nuevo acceso al
crédito hipotecario, más que nada apuntado a la clase media quien podrá
hipotecar un lote que adquiera en un desarrollo inmobiliario o loteo que, al
momento de adquirirlo no cuenta con una nomenclatura catastral propia que
permita escriturarlo, y como se dijo, poder ser hipotecado. Esto se soluciona
con el Decreto que permitirá hipotecarlo y con dicho ingreso aspirar a la
construcción de su vivienda.
No queda más
que celebrar la decisión del Ejecutivo con la promulgación de este Decreto y
esperar la inmediata implementación por las autoridades locales y la recepción
favorable por parte de las entidades crediticias.
Citas
[1] ARTÍCULO 1170.- Boleto de
compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe tiene
prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble
vendido si:
a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la
posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los
adquirentes sucesivos;
b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con
anterioridad a la traba de la cautelar;
c) el boleto tiene fecha cierta;
d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.
[2] Artículo 2071. Seguro obligatorio
Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el
régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe
constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la
operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura
comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o,
en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en
el contrato preliminar.
El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular
del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla
íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos
contra el enajenante.
[3] Artículo 2120. Facultades del superficiario
El titular del derecho de superficie está facultado para constituir derechos
reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la
propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración del
derecho de superficie.
El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad
horizontal, con separación del terreno perteneciente al propietario excepto
pacto en contrario; puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las
viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de
superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario.
[4] Artículo 2206. Legitimación
Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio,
condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.
[5] Artículo 2208. Forma del contrato constitutivo
La hipoteca se constituye por escritura pública excepto expresa disposición
legal en contrario. La aceptación del acreedor puede ser ulterior, siempre que
se otorgue con la misma formalidad y previamente a la registración.
FUENTE Y ARTÍCULO COMPLETO
