Compraventa inmobiliaria: Procede demanda de escrituración contra el vendedor que incumplió la obligación de realizar la mensura y subdivisión del lote vendido, a los fines de permitir el pago del impuesto inmobiliario
Partes: Mergen Patricia Andrea c/ López Juan Javier s/ escrituración
Tribunal: Cámara de Apelación en lo Civil, Comercial y Laboral de Rafaela
Sala / Juzgado / Circunscripción / Nominación: II
Fecha: 30 de septiembre de 2025
Colección: Fallos
Cita: MJ-JU-M-157721-AR|MJJ157721|MJJ157721
Voces: ESCRITURACIÓN – COMPRAVENTA INMOBILIARIA – INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL – JUICIO DE ESCRITURACIÓN – MENSURA Y DESLINDE – IMPUESTO INMOBILIARIO – BOLETO DE COMPRAVENTA
Procedencia de la demanda de escrituración contra el vendedor que incumplió la obligación de realizar la mensura y subdivisión del lote vendido, a los fines de permitir el pago del impuesto inmobiliario sobre ese lote.
Sumario:
1.-Corresponde hacer lugar a la demanda y condenar al demandado a otorgar la escritura traslativa del dominio conforme la obligación asumida en el boleto de compraventa, pues es evidente que la falta de mensura y subdivisión -carga pactada a cargo del vendedor- imposibilitaba pagar el impuesto inmobiliario sobre el lote adquirido, en tanto dicho impuesto seguía gravando una superficie mucho mayor y, entonces, exigir su pago a la compradora, constituiría una obligación incausada y excesiva, totalmente distinta de la pactada en el boleto de compraventa de un solo lote, por lo cual la conducta desplegada por el vendedor es trascendental para la solución del pleito, al haberse mantenido en silencio frente a siete anoticiamientos prejudiciales y judiciales que indicaban la existencia de un reclamo de escrituración.
Fallo:
En la ciudad de Rafaela, a los treinta días del mes de setiembre del año dos mil veinticinco, se reúnen en acuerdo ordinario los señores jueces de la Sala Segunda de la Cámara de Apelación en lo Civil, Comercial y Laboral de la Quinta Circunscripción Judicial de la provincia de Santa Fe -Dra. María José Álvarez Tremea y Dres. Pablo Lorenzetti y Duilio M. Francisco Hailpara resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte accionante Sra. Patricia Andrea Mergen contra la sentencia dictada en los autos caratulados «Expte. CUIJ N° 21-24199689-9 – MERGEN, PATRICIA ANDREA c/ LOPEZ, JUAN JAVIER s/ ESCRITURACIÓN», pronunciada por el Sr. Juez de primera instancia de distrito en lo civil y comercial de la 4ta Nominación de esta ciudad.
Dispuesto el orden de votación, en coincidencia con el estudio de la causa resulta: primero, el Dr. Duilio M. Francisco Hail, segunda, la Dra. María José Álvarez Tremea y, tercero, el Dr. Pablo Lorenzetti.
Acto seguido el Tribunal ingresa al tratamiento del recurso, planteándose las siguientes cuestiones:
Primera: ¿se ajusta a derecho la sentencia apelada? Segunda: ¿qué pronunciamiento corresponde adoptar?
A la primera cuestión, el Dr. Hail dice:
1) La sentencia impugnada – el trámite recursivo.
La sentencia dictada en fecha 11/02/25 dispuso rechazar la demanda de escrituración promovida por la Sra. Mergen contra el Sr. Juan Javier Lopez, e impuso las costas a la parte accionante.
Los principales argumentos que esgrime el magistrado pueden sintetizarse así:
La Sra. Mergen no cumplió con su obligación de abonar los impuestos provinciales y comunales necesarios para la inscripción del plano de mensura y subdivisión del inmueble.
Este pago era un paso previo indispensable para que el vendedor pudiera gestionar la inscripción del plano y avanzar hacia la escrituración.
La obligación de escriturar no recaía exclusivamente sobre el vendedor, sino que ambas partes debían colaborar activamente para cumplir con los pasos necesarios. La Sra.Mergen no realizó las gestiones previas que le correspondían, lo que imposibilitó al demandado cumplir con su parte.
La actora no acreditó haber cumplido con su obligación de pagar el saldo de precio adeudado ni ofreció consignar judicialmente la suma correspondiente a los impuestos del inmueble. Sin este cumplimiento, no se puede exigir al vendedor que inscriba el plano ni que proceda a la escrituración.
Dado que la Sra. Mergen no cumplió con su obligación previa, no se puede considerar que el demandado estaba en mora respecto de la escrituración. La falta de cumplimiento por parte de la actora justificó la actitud del demandado.
El juez destacó que la interpretación y cumplimiento del contrato deben realizarse conforme al principio de buena fe. La Sra. Mergen no actuó de manera cuidadosa y previsora al no cumplir con las obligaciones que le correspondían.
En conclusión, el juez determinó que la Sra. Mergen no estaba en condiciones de exigir la escrituración debido a su propio incumplimiento de las obligaciones contractuales, lo que llevó al rechazo de la demanda.
La sentencia fue apelada por la accionante, que planteó apelación con expresión de agravios ante el Juzgado anterior en su escrito presentado el 21/02/25. Se concedió el recurso y la causa se elevó el 23/05/25, procediéndose a sustanciar el recurso con el traslado al demandado rebelde para que conteste agravios, lo que no hizo (véase informe del actuario del 02/07/25).
Por lo que se dictó el llamamiento de autos y la causa quedó a estudio el día 28/07/25.
2) Agravios expresados por la accionante en su calidad de apelante.
Los agravios de la apelante pueden sintetizarse del siguiente modo:
La sentencia es arbitraria porque juzga de manera desigual las obligaciones de las partes, favoreciendo al demandado rebelde y justificando su incumplimiento.
El juez no consideró que la mensura y el loteo son obligaciones exclusivas del vendedor como titular registral.Pretender que la actora cumpla con estas tareas es inviable y desconoce la normativa y práctica catastral.
El rechazo de la demanda recompensa al demandado, quien actuó de mala fe y no cumplió con ninguna de sus obligaciones. Esto frustra el derecho de propiedad de la actora, quien pagó el precio total del inmueble, y la deja en una situación de indefensión.
La imposición de costas a la actora es injusta, ya que tenía razones válidas para litigar. Solicita que las costas sean impuestas al demandado o, en su defecto, se aplique el Art. 250 del CPCC.
3) Falta de contestación de agravios por parte de la demandada apelada Corrido el pertinente traslado al demandado rebelde, éste no contestó. Mantuvo la misma actitud de silencio que se constata en todo el desarrollo de la causa.
4) Cuestión preliminar: control de posibles vicios que generen nulidad.
Previo al tratamiento de los agravios, señalo que si bien la accionante no promovió recurso de nulidad, dicha impugnación se encuentra implícita en la apelación (art. 361 CPCC).
Se impone entonces efectuar el control que la normativa aplicable asigna a este tribunal, destacándose que no surgen del planteo recursivo señalamientos de nulidad ni invocación de violación a las formas previstas para este tipo de juicios. Tampoco se advierten en el marco de este proceso vicios que, por su grave defecto o por comprometer el orden público, merezcan ser declarados de oficio por este tribunal.
Por ello se descarta cualquier declaración de nulidad vinculada a este proceso.
5) Tratamiento de los agravios.
Se evalúan a continuación los agravios propuestos por la Sra. Mergen, consistentes en desvirtuar los argumentos que elaboró el juez anterior y que lo llevaron a rechazar la demanda de escrituración.
Debo recalcar en primer lugar que los jueces y juezas no están obligados a ponderar todos y cada uno de los argumentos y pruebas expuestos por los litigantes, sino que pueden centrar su atención únicamente en aquellos que fueren conducentes para la resolución de la causa1.En base a ello es que extraeré de las consideraciones efectuadas por la accionante aquellas que resulten trascendentes a los efectos de dirimir la materia recursiva, dejando de lado otras cuestiones anexas o irrelevantes a los mismos efectos.
Para dar respuesta a los planteos expuestos, habré de hacer una valoración de circunstancias que surgen en términos generales de los agravios y que involucran analizar el texto del contrato, la conducta de las partes en la etapa de ejecución de ese convenio, la relevancia del estado de rebeldía del accionado y también otras circunstancias accesorias que pudieran tener relevancia en orden al cumplimiento de las obligaciones de ambos contratantes.
Procesalmente esta causa se desarrolló en rebeldía y el demandado co-contratante Sr. Juan Javier Lopez no contestó el traslado de la demanda. El art. 143 CPCC indica que esta falta de contestación -aún en el juicio en rebeldía- implica el reconocimiento de lo hechos articulados por el actor, sin perjuicio de prueba en contrario que produjera el demandado.
Los hechos reconocidos abarcan los términos y suscripción del contrato acompañado con la demanda. También un compromiso de entrega por parte del vendedor (Sr. Lopez) de un plano de mensura y subdivisión con las medidas definitivas del inmueble a la escribanía interviniente con 30 días de anticipación a la celebración de la escritura, la que se celebraría dentro del plazo de 18 meses a contar desde la celebración del boleto (fechado el 12/11/18). También están reconocidas la existencia de sendas reclamaciones que efectuó la Sra. Mergen dirigidas al vendedor «sin tener ninguna respuesta de su parte».
Tales reconocimientos de hechos no se encuentran desvirtuados, toda vez que no consta en autos prueba de ningún tipo propuesta o producida por el demandado Sr. Lopez.
Del texto del contrato surgen tres cláusulas que tienen relevancia en orden a los incumplimientos que achaca la actora y que -por otro lado- el juez A-quo adjudica a ésta. En la cláusula segunda se pacta lo siguiente:».y el saldo o sea la suma de Pesos veinte mil ($20.000). la parte compradora se los reserva en su poder para abonar las deudas de impuestos provinciales y comunales a fin de inscribir el plano de mensura y subdivisión que a los efectos de este contrato la parte vendedora debe confección». En la cláusula tercera se indica que la escritura se suscribirá dentro de los 18 meses desde la fecha del contrato «y una vez entregado a la escribanía interviniente el plano de mensura y subdivisión debidamente inscripto en el Servicio de Catastro». Luego, la cláusula quinta estipula que los impuestos y tasas que graven al inmueble y que estuvieren adeudados hasta el día de la fecha del contrato serían tomados a cargo íntegramente por la parte compradora.
En la etapa de ejecución del contrato se constata el derrotero de reclamaciones que expuso la actora -reconocidas por el demandado-. Luego, ya en el marco del proceso de mediación prejudicial, se advierte que el mismo fracasó por imposibilidad de anoticiar al demandado, lo que se complementa con la afirmación de la actora en el texto de la demanda cuando dijo que le explicaron que: «el demandado no recibe ningún tipo de notificación en el domicilio constituido». Mas tarde, en el proceso judicial, las cédulas fueron fijadas en el domicilio constituido y el accionado se mantuvo en contumacia durante todo el desarrollo de la causa, sin aportar ningún viso de interés en la solución del pleito.
Así las cosas, veamos ahora la relevancia de los incumplimientos de la compradora -Sra. Mergen- que la sentencia anterior toma en cuenta para indicar que el vendedor no estaba en mora, lo que constituye el eje del rechazo de la demanda.
El magistrado indica que la vendedora confesó en su demanda no haber abonado la totalidad del precio de compra.En rigor esto es verdad, en la demanda expresa que el precio se pactó en el boleto de compraventa del 12/11/18 en la suma de $220.000, de los que abonó el 90,90%.
Vale decir que a esa fecha quedó un saldo impago de $20.020. Esta expresión debe ser complementada con la explicación que también se brindó en la demanda a fs. 11 vta. -3er párrafo-: «.el resto de $20.000 quedaban reservados para el pago de deudas de impuestos provinciales y comunales.». Circunstancia que resulta coherente con las cláusulas segunda y quinta del contrato, y que por otro lado -y lo que es más importante- quedó reconocido por el demandado, quien no opuso excepción de incumplimiento de ningún tipo. En síntesis, entiendo que concluir en que dicho saldo «reservado» fuera un incumplimiento de relevancia que obstare el desenlace de la obligación de escriturar es -en este caso- un excesivo rigor formal en la interpretación judicial del contrato y su ejecución.
Luego, la sentencia pone de relieve que la compradora no abonó los impuestos a los que se había comprometido, y que esto en definitiva imposibilitó la obligación previa de subdividir y mensurar (como carga del vendedor que habilitaría luego la escrituración). Esta solución debe ser revisada con especial atención a las circunstancias que surgen de la documental de f. 44 (boleta de impuesto inmobiliario) y a la explicación brindada a f. 46 por la letrada de la actora cuando cumplimentó la medida para mejor proveer del 23/05/23. Si bien la compradora -Sra. Mergen- se comprometió a abonar los impuestos, esto encontró un obstáculo dado por la falta de impacto en los registros fiscales del loteo que debía afectar a esa partida inmobiliaria original, al efecto, pueden cotejarse las dimensiones del lote comprado -que surgen del boleto de compraventa- con la superficie mucho mayor que consta en la boleta fiscal de f. 44.El lote adquirido alcanzaba los 294,38 m2 y -por otro lado- el impuesto inmobiliario gravaba una superficie de 2.062 m2.
Es evidente que la falta de mensura y subdivisión -carga pactada a cargo del vendedorimposibilitaba pagar el impuesto sobre el lote adquirido. El impuesto inmobiliario -aún en el año 2023- seguía gravando una superficie mucho mayor. Entonces, exigir su pago a la compradora, constituiría una obligación incausada y excesiva, totalmente distinta de la pactada el 12/11/18 en el boleto de compraventa de un solo lote.
La conducta desplegada por el vendedor es trascendental para la solución del pleito. El Sr. Lopez se mantuvo en silencio frente a 7 (siete) anoticiamientos prejudiciales y judiciales que indicaban la existencia de un reclamo de escrituración. Esto conllevará, de acuerdo a las circunstancias puntuales de este caso, una solución contraria a su interés -o en rigor a su desinterés-.
Explica la doctrina2 que dentro de los diferentes deberes secundarios de conducta que emanan del principio de buena fe se encuentran los siguientes que aplican a nuestro caso: a) Información: obligación de proporcionar a la otra parte los datos relevantes y necesarios para la correcta ejecución del contrato. b) Cooperación: las partes deben colaborar activamente entre sí para lograr el cumplimiento de las obligaciones y el propósito del contrato, velando por la mutua satisfacción de sus intereses individuales y comunes jurídicamente relevantes. c) No perjudicar: abstenerse de realizar acciones que puedan causar daño a la otra parte, directa o indirectamente. d) Lealtad: proceder basado en la honestidad y fidelidad al propósito del contrato, evitando perseguir intereses que contraríen sus objetivos. e) Diligencia: actuación cuidadosa y atenta en el cumplimiento adecuado de las obligaciones contractuales.Vemos que estos estándares estuvieron diametralmente ausentes en la actitud del demandado antes de la iniciación del juicio.
Por otro lado, ya en la etapa judicial, se evidencia una actitud que por omisión está reñida con el deber de lealtad y obrar de buena fe que se impone a las partes del juicio -arts. 9 y 10 C.C.C. y 24 CPCC- En tal sentido ha afirmado la doctrina que: «la noción del ‘standar’ del buen litigante impone a las partes el deber de adecuar su comportamiento procesal al modelo establecido por el legislador, esto es, actuar de un modo leal, veraz y de buena fe, prestando la mayor colaboración en todos y cada uno de los actos que integran el proceso. Es un tipo de conducta a seguir, cuyo apartamiento implica consecuencias desfavorables y cuyo seguimiento o incluso superación puede derivar en consecuencias desfavorables»3. «.con fundamento también en el principio de buena fe y lealtad procesal que pesa sobre las partes que pleitean, y a título de cooperación que ellas deben tener con el tribunal para un mejor desenvolvimiento de la actividad jurisdiccional, podría decirse que los textos legales (.) exigen de los litigantes también conductas claras en el desenvolvimiento del proceso».4 Asimismo debe tenerse particularmente en cuenta, que la falta del pago de los impuestos sobre el lote -obligación asumida contractualmente por la actora-, es una circunstancia que deberá ser subsanada por su propia diligencia antes de la finalización del acto notarial que eventualmente ejecute la condena -salvo imposibilidad-. Por lo que, con particular atención a las circunstancias detalladas más arriba, resulta un sinsentido exigirle que lo hubiera cumplido antes de la intimación prejudicial que efectuó en el año 2020.
Por las razones expuestas, habré de proponer la admisión de los agravios en apelación y la revocación de la sentencia anterior.En su lugar, corresponderá hacer lugar a la demanda, y condenar a Juan Javier Lopez a otorgar la escritura traslativa del dominio conforme la obligación asumida en el boleto de compraventa del 12/11/18, y cuyo cumplimiento se demandó en esta causa. Atento la necesidad de concluir trámites catastrales e impositivos para efectivizar la transferencia apuntada se deberá preveer el plazo de cuarenta días hábiles judiciales para formalizar la escrituración pactada. Todo bajo el apercibimiento dispuesto en el art. 265 del C. P. C. y C., en caso de resultar de cumplimiento imposible.
6) Las costas de ambas instancias De seguirse los lineamientos de mi voto, habrá variado la plataforma de vencimiento que observó el juez anterior para imponer las costas a la accionante. Así, siendo el carácter accesorio de éstas5, corresponderá revocar esa imposición y -en su lugar- cargar íntegramente las costas de la primera instancia a la parte demandada en su condición de perdidosa (art. 251 CPCC).
En cuanto a las de la segunda instancia, siguiento también el criterio objetivo del vencimiento, corresponde imponerlas a la parte apelada (Sr. Juan Javier Lopez).
En base a lo relatado, respondo al primer interrogante planteado en este Acuerdo de manera negativa y así voto.
A la misma cuestión, la Dra. Álvarez Tremea dice que comparte lo expuesto por el Dr. Hail y vota en igual sentido.
A la misma cuestión, el Dr. Lorenzetti también vota en igual sentido.
A la segunda cuestión, el Dr. Hail dice:
Conforme el resultado obtenido al tratar la cuestión precedente, la resolución del caso que propongo a mis colegas consiste en: a) Admitir el recurso de la accionante y revocar la sentencia del 11/02/25, en su lugar, hacer lugar a la demanda, y condenar a Juan Javier Lopez a otorgar la escritura traslativa del dominio conforme la obligación asumida en el boleto de compraventa del 12/11/18, y cuyo cumplimiento se demandó en esta causa.Atento la necesidad de concluir trámites catastrales e impositivos para efectivizar la transferencia apuntada se deberá preveer el plazo de cuarenta días hábiles judiciales para formalizar la escrituración pactada. Todo bajo el apercibimiento dispuesto en el art. 265 del C. P. C. y C., en caso de resultar de cumplimiento imposible.
Imponer las costas de la primera instancia a la parte demandada. b) Imponer las costas de la segunda instancia en su totalidad a la parte apelada (Sr. Lopez). c) Fijar los honorarios de la etapa recursiva en el 50% de los que se regulen en la primera instancia, de acuerdo a la reducción que previsiona el art. 19 de la ley 6767, modificada por ley 12.851.
A la misma cuestión, la Dra. Álvarez Tremea dice que comparte la solución propuesta por el Dr. Hail y vota en igual sentido.
A la misma cuestión, el Dr. Lorenzetti vota en igual sentido.
Por las consideraciones del Acuerdo que antecede, la SALA II DE LA CÁMARA DE APELACIÓN EN LO CIVIL, COMERCIAL Y LABORAL DE LA QUINTA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL RESUELVE:
I) Admitir el recurso de la accionante y revocar la sentencia del 11/02/25. En su lugar, hacer lugar a la demanda, y condenar a Juan Javier Lopez a otorgar la escritura traslativa del dominio conforme la obligación asumida en el boleto de compraventa del 12/11/18, y cuyo cumplimiento se demandó en esta causa. Atento la necesidad de concluir trámites catastrales e impositivos para efectivizar la transferencia apuntada se deberá preveer el plazo de cuarenta días hábiles judiciales para formalizar la escrituración pactada. Todo bajo el apercibimiento dispuesto en el art. 265 del C. P. C. y C., en caso de resultar de cumplimiento imposible.
Imponer las costas de la primera instancia a la parte demandada.
II) Imponer las costas de la segunda instancia en su totalidad a la parte apelada (Sr. Lopez).
III) Fijar los honorarios de la etapa recursiva en el 50% de los que se regulen en la primera instnacia, de acuerdo a la reducción que previsiona el art. 19 de la ley 6767, modificada por ley 12.851.
Insértese, hágase saber y bajen.
Concluido el Acuerdo, firmaron los Sres. Jueces de Cámara por ante mí, doy fe.
HAIL – ÁLVAREZ TREMEA – LORENZETTI
Juez de Cámara – Jueza de Cámara – Juez de Cámara
ALBERA
Secretario de Cámara
FUENTE Y FALLO COMPLETO
