Jueves 14
de Noviembre de 2024
Se implementan las hipotecas divisibles por un DNU
Por el Decreto
de Necesidad y Urgencia 1017/2024 (DNU-2024-1017-APN-PTE - Hipotecas.
Disposiciones.) publicado en el BORA n° 35.546 de fecha 13/11/2024, el Poder
Ejecutivo Nacional implementa las hipotecas divisibles, las que podrán
constituirse sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la
posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos
inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas del dominio común.
En su
artículo 2° se determinan los requisitos del acto constitutivo: “El acto
constitutivo de la hipoteca divisible deberá cumplir con los siguientes
requisitos:
1) El
dominio del inmueble deberá constar libre de gravámenes o los existentes deben
ser reconocidos por el acreedor;
2) Deberá
contar con un proyecto que determine la modalidad de la subdivisión, en el que
deberá constar el número, características y destino de las futuras unidades
funcionales o lotes de terreno, que describa el proyecto urbanístico; y
3) Deberá
contener la conformidad de las partes a fin de que, una vez concluida la
división del inmueble y transferido el dominio o constituido el derecho real de
superficie a favor de cada adquirente, se proceda conjuntamente con la división
del crédito y de la garantía hipotecaria que, desde ese momento, afectarán
individual e independientemente a cada unidad o lote o superficie por el saldo
que le pudiere corresponder a estos últimos.
En la
oportunidad de dividirse el inmueble objeto del desarrollo inmobiliario, el
crédito y la hipoteca, podrá también transferirse a los respectivos adquirentes
el dominio correspondiente o el derecho de superficie de las distintas unidades
o lotes resultantes de la aludida división. Cada uno de los adquirentes asumirá
el saldo de deuda correspondiente a su propia unidad funcional o lote, conforme
a las condiciones convenidas con el acreedor hipotecario. Si el saldo de deuda
se hubiera cancelado con anterioridad a la transferencia correspondiente, el
dominio y el derecho real de superficie de la unidad funcional o lote
respectivo quedarán libres de toda deuda y del gravamen hipotecario
oportunamente constituido”.
La novel
norma establece que cuando los Registros de la Propiedad Inmueble registren
estas nuevas hipotecas, deberán dejar constancia expresa en el asiento
respectivo que el gravamen hipotecario se encuentra afectado a la
divisibilidad.
Las
inscripciones o anotaciones posteriores sobre el inmueble objeto del desarrollo
inmobiliario no podrán afectar la ulterior división del inmueble ni del crédito
ni de la garantía hipotecaria, salvo sentencia judicial.
Y al
constituirse las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios, las partes
podrán autorizar su cesión, securitización, integración a fideicomisos
financieros y emisión de letras hipotecarias, pudiendo pactarse el sistema de
ejecución de hipotecas.
El DNU
también dispone que el titular del derecho de superficie podrá constituir
hipoteca sobre el derecho real de superficie, es decir sobre la rasante, vuelo
o subsuelo, o sobre el derecho a construir en el inmueble, dentro del plazo de
duración del derecho de superficie.
Para ello,
el acto constitutivo de la hipoteca sobre el derecho real de superficie deberá
cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 2208 y ccdtes. del
Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN).
Asimismo,
cuando el objeto del derecho real de superficie recaiga sobre una parte del
inmueble deberá ser descripto con las precisiones y características propias de
un documento cartográfico, en las condiciones que la normativa aplicable en la
materia lo determine según la jurisdicción en que se encuentre.
Por su
parte, los Registros de la Propiedad Inmueble, cuando tomen conocimiento de
derechos de superficie que prevean como indemnización la transmisión del
dominio pleno deberán dejar constancia expresa en el asiento respectivo.
Al
constituirse las hipotecas sobre el derecho real de superficie para proyectos
inmobiliarios las partes podrán autorizar su cesión, securitización,
integración a fideicomisos financieros y emisión de letras hipotecarias.
Además, se
faculta a la Comisión Nacional de Valores (CNV) a autorizar a las entidades que
cumplan con los requisitos que establezca la normativa que dicte al efecto, a
anotar los boletos de compraventa, y todo otro contrato sobre unidades
construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal o cualquier
otro régimen de subdivisión del suelo, que prometan la entrega del derecho real
de dominio o superficie sobre un inmueble futuro, sobre el cual no se pueda
ejercer la posesión, en razón de la inexistencia de situación constructiva
suficiente.
Se
considerará que los boletos de compraventa o documentos similares anotados en
los términos de este decreto contarán con la publicidad establecida en el
inciso d) del artículo 1170 del CCyCN.
A estos efectos,
las entidades autorizadas deberán corroborar que el instrumento a anotar
contemple:
a) La
identificación del inmueble que será objeto de la futura afectación;
b) La
incorporación del proyecto en el que consten individualizadas cada una de las unidades
o lotes que serán objeto de los boletos de compraventa a anotar.
Las
entidades autorizadas podrán emitir certificados de titularidad y de gravámenes
de los boletos de compraventa anotados, en caso de corresponder.
Las
entidades autorizadas, también, deberán notificar, de manera fehaciente, al
Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción que corresponda, la
afectación al presente régimen formalizada por el titular de dominio conforme
el artículo 10, el cual deberá tomar razón de dicha comunicación según la forma
y plazos procesales previstos en la Ley N° 17.801 (cfr. artículo 12 del DNU).
Por otra
parte, se invita a las provincias a adoptar, por sí o a través de la autoridad
local o dependencia que resulte competente, las medidas que fueren necesarias
para la implementación de la anotación de los boletos de compraventa o
cualquier otro contrato equivalente.
En adición,
se sustituye el artículo 2071 del CCyCN, por el siguiente:
“ARTICULO
2071.- Seguro. Al celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas
bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble
podrá constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso
de la operación de acuerdo a lo convenido por las partes.”
La Autoridad
de Aplicación de lo determinado en el DNU reseñado será el Ministerio de
Economía de la Nación, quien podrá dictar las normas operativas y
complementarias que resulten pertinentes.
Por su lado,
se encomienda a la CNV, promover la estandarización de las hipotecas en su
generación a fin de facilitar la titulación en letras hipotecarias y su
colocación en el mercado de capitales; al Banco Central de la República
Argentina (BCRA) generar las comunicaciones que correspondan con el objetivo de
promocionar, ante las entidades financieras, los nuevos alcances del instituto
de hipoteca sobre el derecho real de superficie como herramienta de garantía
válida para fortalecer el sistema de créditos hipotecarios y a la
Superintendencia de Seguros de la Nación (SSN) promover el desarrollo de
coberturas de riesgos provenientes de operaciones de crédito hipotecario en el
marco de lo establecido por el inciso 2 del artículo 24 de la Ley N° 20.091 y
sus modificatorias.
Entre sus
fundamentos, el DNU expresa “Que desarrollar un mercado de créditos
hipotecarios en la REPÚBLICA ARGENTINA es urgente, considerando en primer lugar
que el país atraviesa un déficit de vivienda, con gran parte de la población
sin acceso a la casa propia ya que por décadas los gobiernos anteriores no
impulsaron medidas reales y efectivas para el acceso a los créditos
hipotecarios”.
La presente
medida entró en vigencia el día de su publicación.
Sin
hesitación, podemos colegir que se abren múltiples interrogantes sobre el
contenido de este DNU y su aplicación, siendo el primero si es apegado a
nuestro bloque de constitucionalidad modificar un código de fondo (el CCyCN)
por un decreto de necesidad de urgencia que, a primera vista, no encuentra
asidero en las razones que permiten ejercer esta atribución por el PEN conforme
nuestro sistema republicano.
Resqui Pizarro - Recasens Siches & Asociados.
Abogados - Consultores - Agentes de la Propiedad Industria
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