Miércoles 08 de Noviembre de 2023
Finalmente tenemos “nueva” ley de alquileres
Luego de realizar un breve análisis a lo que fue la media sanción en diputados sobre la modificación a la Ley de Alquileres N° 27.551, en esta oportunidad se realizará un breve repaso de la normativa que resultó finalmente aprobada por el Congreso Nacional.
El día martes 17 de octubre, se publicó en el boletín oficial la sanción de la ley 27.737. Una normativa más que esperada por el amplio abanico de Inquilinos y locadores que hay en cada rincón de la Republica Argentina. Pero ¿Es esto lo que estaba necesitando el mercado de las locaciones?
Es necesario adelantar que este comentario no puede disimular la frustración que se siente al escuchar los argumentos de los legisladores que, desde el Congreso de la Nación, pareciera que no interpretan lo que los inquilinos y propietarios necesitan para que el mercado inmobiliario sea eficiente en el espectro locativo.
Los cambios que ha sufrido la ley de alquileres en esta oportunidad son mínimos, casi imperceptibles. Y adelantando la conclusión de estas breves notas, me animo a indicar que nos encontramos frente a un futuro fracaso de la normativa recientemente promulgada.
¿Por qué la nueva ley de alquileres está destinada al fracaso? Veamos.
El nuevo articulado de la ley 27.737 no posee modificaciones sustanciales a la ley que se pretendía modificar o derogar. Muy por el contrario, no pudo sostenerse la postura votada en Diputados en acortar los períodos mínimos de locación de 3 a 2 años. De este modo el Artículo 1 del nuevo cuerpo legal reza: “Sustituyase el artículo 1.198 del Código civil y Comercial de la Nación según la modificación introducida por el artículo 3° de la ley 27.551, que queda redactado de la siguiente manera: Artículo 1198: Plazo mínimo de la locación del inmueble. El contrato de locación del inmueble, cualquiera que sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de (3) años, excepto los casos del Artículo 1.199”. De este modo, no pudo ser acortado el plazo mínimo de locación fijado a partir de la ley 27.551.
Siguiendo con el presenta análisis, el Art 14 relacionado a los “ajustes” introduce las mayores novedades de esta nueva ley, donde se acorta el plazo de actualización del canon locativo, reduciendo el periodo anual fijado en la ley 27.551 al plazo mínimo de 6 meses.
Otra novedad del presente artículo, la reviste el nuevo índice de actualización, el cual será un coeficiente conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del Coeficiente de Variación Salarial (CVS), publicado por el INDEC y la variación del coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), publicado por el Banco Central de la República Argentina.
Un detalle no menor de esta nueva redacción es que se indica expresamente que los contratos deben fijarse en moneda nacional, intentando desactivar todas aquellas publicaciones de alquileres en dólares americanos. A mayor abundamiento, el novedoso Art. 14 bis manifiesta “toda publicidad en cualquier medio o plataforma, que incluya el precio de locaciones de inmuebles con destino habitacional debe realizarse en moneda nacional, quedando prohibida cualquier publicidad en contravención a la presente ley, al Código Civil y Comercial, a la ley 27.551 y a las normas complementarias”.
Un artículo “sobreviviente” del proyecto aprobado por Diputados hace apenas unos días, es el Inc. K del Art 19, el cual pretende realizar un relevamiento y difusión de manera periódica y actualizada sobre las estadísticas que la situación habitacional arroje, identificando la demanda locativa, la cantidad de hogares e inquilinos y las medidas adoptadas para su cumplimiento.
Tal y como ya fuese analizado oportunamente, este apartado resulta ser una especie de “control de daños”, cuya finalidad aparenta ser la de crear un nuevo organismo mediante el cual, se puedan hacer relevamientos permanentes de los resultados arrojados por la implementación de esta nueva ley. Sin embargo, no hace mención expresa de quien ni cómo ni cuándo va a llevar adelante dichos relevamientos.
En el capítulo III de la nueva ley, correspondiente a los “incentivos”, el nuevo cuerpo normativo realizó una modificación relevante sobre el inc e del Art. 2 de la ley 26.565, indicando que “En el caso de la actividad de locación de inmuebles, se considerará como una sola unidad de explotación, independiente de la cantidad de propiedades que se encuentra afectadas a la misma” siendo ello un “alivio” para los locadores.
Por ultimo en este mismo apartado, otro sobreviviente del proyecto aprobado en diputados es el Art 9, se expresa que los inmuebles destinados a locación para casa – habitación estarán exentos de tributar impuestos a los créditos y débitos bancarios, los créditos y débitos en la caja de ahorro o cuenta corriente bancaria utilizada exclusivamente para las operaciones inherentes a la activada de locación de inmuebles con destino habitacional, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados.
Entre las disposiciones finales de la ley 27.737, se incentiva a las provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a aprobar beneficios tributarios en sus jurisdicciones para los contratos de locación con destino habitacional, registrados conforme a la ley, dejando nuevamente una ventana abierta para que cada provincia tome medidas positivas a los fines de incentivar el crecimiento del mercado inmobiliario.
A modo de cierre y conclusión del comentario a la nueva ley, no puede dejar de manifestarse la sensación de fracaso que esta la ley aprobada por nuestros representantes ha dejado transcender tanto en inquilinos como en propietarios. Ha quedado en evidencia -nuevamente- el desconocimiento (¿o desinterés?) de los legisladores del mercado inmobiliario argentino, ya que han roto lo que durante muchos años funcionó no sin dificultades, pero al menos con cierta fluidez.
Palabras como la del Diputado Godoy (Frente de Todos por Salta), dejan en claro que nuestros representantes no alquilan el hogar donde viven y no tienen un mínimo conocimiento de la angustia e incertidumbre de cientos de miles de jóvenes que no tienen acceso a créditos hipotecarios (producto de la inflación galopante en la que están sumergidos) y que cada vez más, tampoco tienen posibilidades certeras de conseguir viviendas en alquileres a precios que puedan afrontar mensualmente.
El argumento central pasa por equilibrar posiciones, “el débil y el poderoso”, pero nuestros dirigentes no ven que no hay una balanza desequilibrada. No tenemos balanza, porque no hay mercado. No hay departamentos en oferta de alquiler. Y la consulta que cae de madura es, ¿Los legisladores pasan días enteros en sitios de búsqueda a la espera de que aparezca al menos una unidad en oferta? ¿Han entrado a una inmobiliaria a consultar por alquileres de vivienda en los últimos 3 años? Los invito a caminar por las calles de la Ciudad de Buenos Aires, mirando balcones, e indiquen si ven si quiera solo uno que posea un cartel con la leyenda “SE ALQUILA”.
Los alquileres en dólares no son capricho de los locadores. No son “avivadas”, es la única forma que tienen de conservar su capital, producto de la crisis económica en la cual nuestros dirigentes nos han inmerso. El equilibrio es justamente eso, lo que cada locador este dispuesto a resignar para alquilar su propiedad y lo que cada locatario esté dispuesto a abonar mensualmente, de ese equilibrio surgen los contratos de alquiler.
La historia nos ha explicado que la intervención estatal dentro del mercado inmobiliario ha generado estragos, la actualización de alquileres por índices públicos, sea cual sea, no funcionó, no funciona y no funcionará en un contexto económico como el de la República Argentina.
Someter a locadores e inquilinos a un nuevo índice (el cual nadie conoce sobre su aplicación) nos lleva a un solo destino, el de la incertidumbre y especulación inmobiliaria, donde en los hechos puede apreciarse que los pocos contratos que se firman no se condicen si quiera con las normas fijadas en las leyes vigentes.
Como se adelantó en los párrafos anteriores, estamos condenados a un nuevo fracaso.
