DERECHO INMOBILIARIO / CORRETAJE. Argentina. Sociedad exclusivamente compuesta por matriculados.

Corretaje inmobiliario: Una sociedad no puede ejercer actividades de corretaje si uno de sus socios no está matriculado como tal

Partes: Mario Korn Propiedades S.A. c/ Miscons S.R.L. y otros s/ ordinario

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial

Sala/Juzgado: B

Fecha: 27-feb-2019

Cita: MJ-JU-M-117622-AR | MJJ117622 | MJJ117622

Una sociedad no puede ejercer actividades de corretaje si uno de sus socios no está matriculado como tal.

Sumario:

1.-El contrato de corretaje tiene como característica esencial la de otorgar al corredor el derecho al cobro de una comisión, a cargo de quienes se han servido, expresa o tácitamente de la actividad mediadora del agente, cuando concluyan el contrato gracias a su accionar; o sea que es condición para ello que exista una relación de causalidad entre esa conclusión y aquella actividad.

2.-El corredor es la persona que se interpone profesionalmente entre la oferta y la demanda para facilitar o promover la conclusión de los contratos, y cumple pues una función de intermediación por la que eventualmente, de ser exitosa le da derecho a cobrar por ello una retribución, pero no concluye los contratos que interesan a sus clientes, sino que se limita a promoverlos o facilitarlos.

3.-Si la actora, dedicada a la actividad inmobiliaria y los codemandados firmaron una autorización de venta sobre el inmueble, obligándose estos últimos a abonar la suma de u$s 40.000 en concepto de asesoramiento inmobiliario, obteniendo aquella que un tercero realizara una reserva sobre el bien por $100.000, venta que luego no se concretó, según dichos de la accionante, por culpa de los demandados, ello configura un contrato de corretaje en el que la parte actora percibiría una suma de dinero supeditada a la concreción del objetivo de lograr la intermediación entre comprador y vendedor, característica propia de este tipo contractual.

4.-El art. 33 de la Ley 20.266, -modificada por la Ley 25.028 – establece que para poder ejercer la actividad de corredor se debe cumplir con la inscripción en la matrícula correspondiente y constituir la garantía prevista por el art. 3 inc. d , entre otros requisitos. Además, el art. 31 del mismo ordenamiento dispone que ‘es aplicable al ejercicio del corretaje lo dispuesto en esta Ley respecto de los martilleros, en todo lo que resulte pertinente y no se encuentre modificado en los artículos siguientes’. Ello deriva en la aplicación a los corredores del art. 15 que autoriza a los martilleros (corredores) a ‘…constituir sociedades de cualesquiera de los tipos previstos en el CCom. , excepto cooperativas, con el objeto de realizar exclusivamente actos de remate’ y especifica que, en este caso, ‘…cada uno de los integrantes de la sociedad deberá constituir la garantía especificada en el art. 3°, inc. d)’, esto es, brindar la cautela real o personal que establezca el organismo que tenga a su cargo el control de la matrícula.

5.-Si para formar una sociedad que tenga por objeto el corretaje se debe brindar una garantía fijada por el organismo de contralor encargado de otorgar la matrícula necesaria para ejercer la profesión, entonces resulta lógico que sólo las personas inscriptas en dicha entidad pueden conformar tales entes. Por ello, corresponde reconocer la legitimidad para el cobro de los honorarios y/o comisión de las sociedades integradas exclusivamente por corredores matriculados y con objeto social limitado a actos de corretaje.

6.-El art. 33 de la Ley 20.266. en su párrafo final dispone que los que no tengan las calidades exigidas para ejercer el corretaje, no tendrán acción para cobrar la remuneración prevista en el art. 37 , ni retribución de ninguna especie. Con lo cual, la sociedad accionante no está legitimada para reclamar los honorarios pactados por los servicios prestados como corredor.

7.-Nuestra Corte Suprema ya ha dejado sentado, que la inobservancia de la exigencia legal relativa a la inscripción en la matrícula de corredores impuesta por el interés público y la necesidad de asegurar la idoneidad, corrección y responsabilidad de quienes se dedican a tales actividades, priva del derecho a percibir comisión y no puede ser dispensada ni siquiera ante la existencia de convención expresa sobre el punto con apoyo en el principio consagrado por el art. 1197 del CCiv. (CSJN, in re ‘Caracciolo, Ernesto y otro c/ San Luis, Provincia de s/ Cobro de Comisión’, del 17/03/1987). N.R.: Sumarios elaborados por Ricardo A. Nissen.

FUENTE Y FALLO COMPLETO