DERECHO INMOBILIARIO / CORRETAJE. Argentina. Derecho a comisión ante el desistimiento del comprador.

CORRETAJE INMOBILIARIO. DESISTIMIENTO DEL COMPRADOR. DERECHO A COMISIÓN. PRUEBA DIGITAL

Fallo de la Justicia Comercial confirmó la condena a un comprador que desistió de una operación inmobiliaria a pagar la comisión al corredor, pero revocó la indemnización por lucro cesante. Se consideró probada la intermediación y la aceptación de la oferta mediante mensajes de WhatsApp certificados pericialmente. Sin embargo, se rechazó el cobro del 3% adicional solicitado por el corredor, al no constar en la oferta firmada que el comprador asumiera ese pago. Se impusieron costas al demandado.

21118/2021 – “López Saubidet, Patricio c/ Goyenechea, Roberto s/ ordinario” – CNCOM – SALA D – 11/02/2025

CORRETAJE INMOBILIARIO. DESISTIMIENTO DEL COMPRADOR. DERECHO A COMISIÓN. PRUEBA DIGITAL. Mensajes de WhatsApp certificados pericialmente. Aceptación de la oferta por parte del vendedor acreditada mediante prueba digital. INTERMEDIACIÓN EFECTIVA DEL CORREDOR. Aplicación de cláusula de incumplimiento pactada. EXIGIBILIDAD DE LA COMISIÓN AUNQUE NO SE PERFECCIONÓ LA ESCRITURA. Rechazo del reclamo por lucro cesante. INEXISTENCIA DE PRUEBA SOBRE ASUNCIÓN DEL PAGO DE LA COMISIÓN DEL VENDEDOR POR PARTE DEL COMPRADOR. Imposición de costas al demandado por aplicación del criterio objetivo de vencimiento.

"El fallo recurrido reconoció el derecho del actor al cobro de una comisión, toda vez que consideró que fue él ‘…quien acercó a las partes e intentó concluir el contrato que no se celebró a causa del arrepentimiento del propio demandado…’."

"La autenticidad de los mensajes cursados entre las partes fue corroborada por el peritaje informático, cuyas conclusiones, valga observarlo, no fueron controvertidas eficazmente por el recurrente, toda vez que: i) si no se peritó su propio teléfono móvil, no fue por incuria del experto designado quien, por el contrario, citó al recurrente para exhibirlo, sino por la omisión de este último en hacerlo (conf. escritos del perito del 29/11/2022 y 7/12/2022), lo cual determina una presunción en su contra favorable al adversario (arg. art. 388 del Código Procesal; Couture, E., Sobre el precepto ‘nemo tenetur edere contra se’, en Estudios de Derecho Procesal Civil, Buenos Aires, 1949, t. II, p. 129 y ss., espec. p. 151); y ii) como lo señaló el experto al contestar la impugnación del recurrente al peritaje, aun sin el examen del citado teléfono celular, las conclusiones del informe no podrían cambiar ‘…considerando que será el mismo contenido que lo presentado en la pericia elevada, por la relación emisor/receptor…’ (cit. escrito del 29/11/2022)."

"En el texto de la ‘Propuesta de Compra’ u ‘Oferta de Compra’ del 15/4/2021 expresamente fue contemplado que en caso de no concurrencia al acto escriturario o de desistimiento de la operación, el corredor intermediario tendría derecho, además de los honorarios pactados del 4% más I.V.A. sobre el precio de venta, al cobro de una suma a cargo del oferente relativa al ‘…el lucro cesante que devengó el retiro de la propiedad de la oferta pública…’."

"Así pues, no pudiendo considerarse directamente exigible al demandado esa mayor cantidad pretendida por el actor, lo que corresponde es, a todo evento, que -si lo estima procedente- cobre la comisión que corresponda el contratante inocente de la frustración del negocio mediado, sin perjuicio de que este último exija al culpable la devolución de lo que tuviera que pagar al corredor sin haber recibido beneficio del corretaje (conf. Malagarriga, C., Tratado Elemental de Derecho Comercial, Buenos Aires, 1958, t. II, p. 125; Anaya, J. y Podetti, H., Código de Comercio y leyes complementarias, comentados y concordados, Buenos Aires, 1965, t. II, p. 303, n° 143)."

"En las condiciones expuestas, por carecer la defensa del demandado de todo sustento probatorio, y sin que sea necesario abundar en otros aspectos considerados en la expresión de agravios, ya que es facultad de los jueces seleccionar solamente los adecuados y pertinentes para la correcta composición del pleito (conf. CSJN, Fallos 258:304; 262:222; 272:225; 278:271; 291:390; 297:140; 301:970; etc.), corresponde confirmar la sentencia apelada en cuanto reconoció el derecho del actor al cobro de la comisión pactada."

Citar: elDial.com - AAE6C2

FUENTE Y FALLO COMPLETO