CORREDOR INMOBILIARIO. SANCIÓN DE MULTA. Injustificada demora del corredor en notificar la aceptación de la oferta.
Se confirmó la multa de dos mil dólares y tres meses de suspensión de la matrícula impuesta por el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios a un corredor, ante la denuncia realizada por quien realizó una reserva “ad referéndum” para la compra de un inmueble, y que vencido el plazo de la misma sin obtener una respuesta, desistió de comprar dicha propiedad, reservó otra y reclamó la devolución de la suma de dinero. Se consideró que la injustificada demora del corredor en notificar la aceptación de la oferta afectó el progreso de la operación.
Causa Nro.: 35315-2017-0 – “C., H. A. s/ impugnación de actos administrativos” - CÁMARA DE APELACIONES EN LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y TRIBUTARIO Y DE RELACIONES DE CONSUMO DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES - Sala III – 14/03/2025
CORREDOR INMOBILIARIO. Denuncia ante el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios por problemas padecidos tras haber efectuado una reserva ad referendum para la compra de un inmueble. Solicitud al Colegio de la restitución del dinero. SANCIÓN DE MULTA. Injustificada demora del corredor en notificar la aceptación de la oferta. Ausencia de condiciones para que el actor dispusiera del dinero. Se revoca la sentencia apelada.
“El Colegio Único de Corredores Inmobiliarios regula el ejercicio de la actividad, y entre sus funciones se encuentra sancionar a los colegiados por las irregularidades cometidas en perjuicio de los contratantes, así como dictar y hacer cumplir el Código de Ética. Su Tribunal de Disciplina está integrado por cinco miembros -con al menos diez años de antigüedad en la profesión- que ejercen su poder con independencia de la responsabilidad civil, penal o administrativa. En este ámbito, son pasibles de sanción los matriculados que incumplan la legislación nacional que regula la actividad, así como aquellos que cometan infracciones a la Ley 2340, la normativa arancelaria o al Código de Ética (cf. arts. 18, 20, 21, 37, 39, 42, 48, Ley 2340).”
“Al presentarse ante el Colegio, según el acta que recoge su declaración, el señor C. aseguró que la conformidad de la propietaria “... intentó ser comunicada verbalmente varias veces a la compradora, al no poder concretarlo, es que enviaron una carta documento en forma de notificación fehaciente para que quede informada formalmente, puesto que siempre actuaron de forma tal de procurar cerrar la operación. Destacan que igualmente la reserva no estaba supeditada a la notificación de la conformidad, sino a la conformidad misma, pero que igualmente se la notificaron para que esté al tanto. Que en base a ello y al no concretarse la operación, con todo organizado, informado y notificado, es que configuraron el arrepentimiento y consideraron que había perdido la reserva, entregándose la misma al propietario como indemnización por la operación frustrada” (…). En dicha ocasión el corredor además- presentó un descargo por escrito, donde en cambio afirmó que el 20 de marzo a las 18h “[s]e hizo presente la parte vendedora y conformó la reserva, y retiró los U$S 1.000 dejados en reserva perfeccionándose la operación (...) Dicha conformidad se le anotició a la parte compradora/denunciante, en forma telefónica, como no podía ser de otro modo, atento el horario de cierre del correo.” Aseguró que el martes y miércoles siguientes (24 y 25/03) se reiteraron los llamados telefónicos y que el lunes posterior envió la carta documento (…). En resumen, las declaraciones del actor han sido confusas y contradictorias. Oralmente expresó que no había podido comunicarse telefónicamente con la denunciante y que la propietaria retiró el dinero una vez configurado el arrepentimiento de la ofertante, y por escrito aseguró que se habían comunicado por teléfono con la señora Alemán y que la propietaria retiró el dinero al suscribir la conformidad de venta.”
“… ante el Colegio el actor no ha logrado exponer una versión consistente de los hechos y en instancia judicial no ha logrado consolidarla. Por lo tanto, no es posible considerar desvirtuada la conclusión del Tribunal de Disciplina, en tanto estimó que el señor C. no condujo la negociación con la corrección propia de su deber profesional (cf. Cap. I, Normativa General, Código de Ética).”
“El Tribunal de Disciplina planteó que el corredor hubiese debido comprometer a la ofertante a presentarse en la inmobiliaria al vencimiento del plazo de aceptación o rechazo de la reserva e informarle que si la respuesta era positiva el dinero sería entregado inmediatamente a la propietaria. Indicó que -frente a la ausencia de dichas cláusulas- la notificación fehaciente en término era el modo adecuado de proveer al progreso de la operación, proteger los intereses de ambas y prevenir el conflicto. La vaguedad de la reserva subordinó el desarrollo de la operación a la sintonía entre los intervinientes, en un grado que si fuese común desdibujaría la necesidad del corretaje.”
“Ciertamente hay una discordancia entre la conclusión del Tribunal de Disciplina acerca del destino del dinero de la reserva y la interpretación del Consejo Directivo, pero ambos coinciden en que la injustificada demora del corredor en notificar la aceptación de la oferta afectó el progreso de la operación y en que no se habían dado las condiciones para que el señor C. dispusiera del dinero. Por lo demás, la sanción fue establecida por el Tribunal de Disciplina a partir de una interpretación de los hechos que coincide con una de las versiones expuestas por la parte actora y concuerda con los testimonios obrantes en la causa.”
“Un corredor es quien intermedia entre la oferta y la demanda en negocios inmobiliarios ajenos, mediante actos que tienen por objeto conseguir su materialización y, por lo tanto, debe proponer los negocios con exactitud y claridad (cf. arts. 2 y 10, inc. 5, Ley 2340). En este contexto, incluso si la actuación del corredor pudiese considerarse acorde a la normativa civil, ha sido éticamente reprochable y por eso se lo ha sancionado.”
“Tal como surge de la resolución del Tribunal de Disciplina, la sanción fue dispuesta de acuerdo a la relación del imputado con los hechos y tras estimar la gravedad de la falta, es decir, habiéndose considerado los antecedentes del caso se estableció su graduación dentro de los parámetros legales (cf. art. 43, Ley 2340). En consecuencia, entiendo que corresponde hacer lugar al recurso de la parte demandada y revocar la sentencia apelada (…)”
Citar: elDial.com - AAE806
Publicado el 23/04/2025
No hay comentarios:
Publicar un comentario