sábado, 30 de noviembre de 2024

LABORAL / PROCEDIMIENTO. Argentina. Criterios de la CNAT para la aplicación temporal de la Ley de Bases.

Aplicación temporal de la Ley de Bases 27.742. Criterios de la Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo


Este dossier analiza la jurisprudencia de la Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo en relación a la aplicación de la Ley de Bases 27.742. En numerosos casos, las diferentes Salas de la Cámara han rechazado la aplicación retroactiva de esta ley a situaciones previas a su entrada en vigor. Entre los principales argumentos, se encuentra el principio de irretroactividad de la ley y la naturaleza resarcitoria y no punitiva de las indemnizaciones previstas en las leyes que la Ley de Bases deroga.

 

SALA I

 

LA SALA I RECHAZÓ EL PEDIDO DE APLICACIÓN DE LA LEY DE BASES 27742 PUES LAS INDEMNIZACIONES RECLAMADAS TENÍAN SUSTENTO EN HECHOS OCURRIDOS CON ANTERIORIDAD A SU ENTRADA EN VIGENCIA.

 

La sala I de la CNAT rechazó el pedido de aplicación de la ley 27742 luego de valorar que las indemnizaciones reclamadas tenían sustento en hechos ocurridos con anterioridad a su entrada en vigencia. Señaló que dada la directriz fijada por el art. 7 del CCCN y la regla de consolidación jurídica, los hechos debatidos resultaban ajenos a su órbita temporal. A su vez, condenó a la codemandada al receptar la tesis amplia de la solidaridad prevista en el artículo 30 LCT. En materia de intereses, declaró de oficio la inconstitucionalidad del art. 7 ley 23928 y actualizó con IPC + 3%.

 

Causa Nro. 47356/2022 - “Carranza García Jimena Leonora c/ Inter Grabo SRL (quiebra) y otro s/ despido” - CNTRAB - SALA I - 17/10/2024 (elDial.com - AAE4E9)

 

SALA II

 

LA SALA II DE LA CNAT FIJÓ SU CRITERIO RESPECTO A LA APLICABILIDAD DE LA LEY 27.742 PARA DESPIDOS ANTERIORES A SU VIGENCIA.

 

La Sala II de la CNAT hizo lugar a la multa prevista en el art. 132 bis de la LCT al tener por acreditado que el empleador retuvo pero no ingresó los aportes ante los organismos pertinentes. Señaló que la nueva legislación no rige para las consecuencias ya consumadas de los hechos pasados pues juega la noción de consumo jurídico. Agregó que si la relación se extinguió bajo la vigencia de la ley anterior, no cabe aplicar la ley posterior porque la sentencia es declarativa de derechos. Concluyó que las sanciones no se ubican dentro del derecho penal pues sancionan un incumplimiento contractual.

 

Expte. 19319/2019 - “Saya, Ariel Fernando c/ Holsman, Isaac Marcos y otros s/ despido” - CNTRAB - SALA II - 06/09/2024 (elDial.com - AAE32A)

 

LA SALA II DE LA CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES DEL TRABAJO HIZO LUGAR A LAS INDEMNIZACIONES DE LA LEY 25323 Y ART. 80 LCT PESE A LA VIGENCIA DE LA LEY 27742.

 

Frente a un despido indirecto por falta de pago de haberes ocurrido en julio de 2021, la CNAT señaló que el derecho al cobro de indemnizaciones y agravamientos indemnizatorios previstos en las leyes 25323 y 25345 (art. 80 LCT) se perfeccionó con anterioridad a la ley 27742; por lo que siendo la sentencia declarativa y no constitutiva de derechos, debe aplicarse la norma vigente al momento del perfeccionamiento del derecho. A su vez, resaltó que el pago de salarios sólo puede ser acreditado mediante constancia bancaria o recibo suscripto por la acreedora a la luz de los arts. 124 y 138 LCT.

 

Expte. N° 40.776/2021 - “Ruíz Díaz, Diana Yael c/ La Paz y Pino S.A. s/ despido” - CNTRAB. - SALA II - 08/08/2024 (elDial.com - AAE226)

 

LA SALA II DE LA CNAT HIZO LUGAR A LAS INDEMNIZACIONES DE LA LEY 25323 Y ART. 80 LCT PESE A LA VIGENCIA DE LA LEY 27742.

 

En el marco de un despido directo incausado decidido en marzo de 2020, la CNAT señaló que el derecho al cobro de indemnizaciones y agravamientos indemnizatorios previstos en las leyes 25323 y 25345 (art. 80 LCT) se perfeccionó con anterioridad a la ley 27742; por lo que siendo la sentencia declarativa y no constitutiva de derechos, debe aplicarse la norma vigente al momento del perfeccionamiento del derecho. A su vez, declaró la inconstitucionalidad del decreto 156/20 en cuanto excluyó de la prohibición de despedir prevista en el decreto 34/19 a los trabajadores del sector público nacional.

 

Expte. 24616/2020 - “Cordini Juncos, Martín Alejandro Y Otros C/ Comisión Nacional De Regulación Del Transporte S/ Despido” - CNTRAB - SALA II - 08/08/2024 (elDial.com - AAE224)

 

SALA III

 

LA SALA III DE LA CNAT SE EXPIDIÓ SOBRE LA APLICACIÓN DE LA LEY 27.742 Y RATIFICÓ SU CRITERIO RESPECTO A LA INCONSTITUCIONALIDAD DEL DNU 70/23.

 

La CNAT revocó la sentencia que había rechazado la demanda interpuesta por el trabajador al considerarla prematura. Entendió que citar a la trabajadora a hablar con personal de recursos humanos ante la intimación para registrar debidamente el vínculo resultaba una respuesta evasiva que justificaba el despido indirecto. Respecto al DNU 70/23 y ley 27742, señaló que no resultaban aplicables porque la modificación implicaba una regresión normativa en perjuicio del trabajador. Con independencia de ello, dejó asentado su criterio de que el DNU 70/23 resultaba inconstitucional.

 

Causa N° 87757/2016 - “Cabral, Claudia Patricia c/ Atos Argentina S.A. s/ despido” - CNTRAB - SALA III - 13/08/2024 (elDial.com - AAE35D)

 

SALA IV

 

LA SALA IV DESCARTÓ LA APLICACIÓN DE LA LEY BASES A UN DESPIDO PRODUCIDO CON ANTERIORIDAD A SU VIGENCIA.

 

La CNAT señaló que el pedido de inaplicabilidad de las indemnizaciones previstas en la ley 25323 y art. 80 LCT formulado por la demandada no resistía el menor análisis. En primer lugar, señaló que las modificaciones que introdujo la ley 27742 fueron posteriores a los hechos discutidos, por lo que la controversia debía ser resuelta por las normas vigentes al momento de su configuración. Agregó que más allá del nombre que se intente darle, las normas en cuestión utilizan la palabra indemnización y están destinadas a resarcir el perjuicio ocasionado por el incumplimiento del empleador.

 

Causa N° 7068/2021 - “Cardozo, Sonia Isabel c/ ISS Argentina S.A. s/ despido” - CNTRAB - SALA IV - 09/10/2024 (elDial.com - AAE4EA)

 

SALA V

 

LA CNAT SALA V CONSIDERÓ INAPLICABLE LA LEY 27.742 POR NO ESTAR VIGENTE AL MOMENTO DEL HECHO.

 

La Sala V de la CNAT estableció que la ley 27.742 no resultaba aplicable al caso ya que las consecuencias resarcibles de un hecho dañoso se rigen por la norma vigente al momento en que aquéllos se produjeron; es decir, que la ley aplicable es la vigente al momento en que el derecho nace. A su vez, declaró la inconstitucionalidad de la ley 23928 que prohíbe la actualización monetaria y, en consecuencia, ordenó actualizar el crédito con IPC más 3% anual.

 

Expte. N° 81783/2017 - “Vallejos, Pablo Antonio c/ Lagomarsino S.A. y otros” s/ despido” - CNTRAB - SALA V - 04/09/2024 (elDial.com - AAE333)

 

SALA VI

 

POR MAYORÍA, LA SALA VI CALIFICÓ UN DESPIDO COMO DISCRIMINATORIO POR RAZONES SINDICALES Y CONSIDERÓ QUE NO ERA APLICABLE LA LEY DE BASES 27.742.

 

Con votos divididos, la CNAT consideró que el despido sin causa decidido por la patronal ocultaba un despido discriminatorio por razones sindicales; por lo que condenó al empleador a indemnizar por daño moral. Consideró que la actividad sindical ostensible y la contemporaneidad entre el despido y las próximas elecciones sindicales resultaban hechos suficientes para inferir el acto discriminatorio. Señaló que la ley aplicable es la vigente al momento de perfeccionarse el presupuesto fáctico previsto en la norma para obtener el resarcimiento; por lo que no correspondía aplicar la ley 27742.

 

Expte. N° 602/2014 - “C., J. C. y otros c/ Maco S.A. s/ acción de amparo” - CNTRAB - SALA VI - 03/09/2024 (elDial.com - AAE37D)

 

LA SALA VI DE LA CNAT SE PRONUNCIÓ SOBRE LA VIGENCIA DE LA LEY 27.742 Y SOBRE EL NOMINALISMO DE LA LEY 23.928.

 

La CNAT confirmó la condena al pago de la indemnización prevista en el art. 80 LCT al considerar que, al tratarse de un incumplimiento contractual y no de derecho penal sustantivo, la sanción no perdía vigencia por la ley 27742. En cuanto al interés del crédito, consideró que resultaba necesario adoptar una decisión de tipo valorista dado que el nominalismo plasmado en la ley 23928 perdió encaje axiológico ante la constante degradación institucional; por lo que mantener tal teoría conducía a vulnerar la justicia. Tomando el valor político del DNU 70/23, actualizó con IPC y 3% anual.

 

Expte. Nro. 21750/2021 - “Pereyra Nicolás Jesús c/ Watchman Seguridad S.A. s/ despido” - CNTRAB - SALA VI - 04/09/2024 (elDial.com - AAE326)

 

SALA VII

 

LA SALA VII DE LA CNAT CONDENÓ A EDESUR S.A. POR FRAUDE LABORAL Y DECLARÓ LA INAPLICABILIDAD DE LA LEY BASES 27.742

 

La sala VII de la CNAT confirmó la condena en contra de EDESUR S.A. al considerarla empleadora de un trabajador contratado por una cooperativa de trabajo. Entendió que se estaba frente a un fraude laboral al utilizarse la forma de cooperativa para que el actor prestara servicios a favor de EDESUR S.A. Descartó la aplicabilidad de la ley 27.742 al señalar que los incrementos de las leyes 24013 y 25323 tienen objeto resarcitorio de los daños y perjuicios sufridos por el trabajador ante el incumplimiento del empleador, sin que resulte aplicable el principio de la ley penal más benigna.

 

Causa N° 45631/2019 - “Hauscarriaga, Nora Angélica c/ EDESUR S.A. y otro s/ despido” - CNTRAB - SALA VII - 13/09/2024 (elDial.com - AAE4EB)

 

SALA VIII

 

PARA LA SALA VIII DE LA CNAT LA LEY 27.742 ES INAPLICABLE A RELACIONES EXTINTAS ANTES DE SU VIGENCIA. A SU VEZ, CONSIDERANDO EL FALLO “LACUADRA” ACTUALIZÓ EL CRÉDITO LABORAL CON LA TASA “CER”.

 

La Sala VIII de la CNAT actualizó el crédito laboral con la tasa “CER” al considerar que aplicar dicha tasa, al ser fijada por el BCRA, implica ajustarse a lo dispuesto en el art. 768 del CCCN y a lo decidido por la CSJN en “Lacuadra”. A su vez, consideró que la ley 27.742 no resulta aplicable por no estar vigente al momento de extinguirse el vínculo laboral. Asimismo, le otorgó carácter remunerativo al pago de medicina prepaga y al uso del teléfono celular y notebook que la empresa le entregó al trabajador; pero rechazó la inclusión del pago de las “gift cards” en la base de cálculo.

 

Expte. N° 3816/2019 - “Lomoro, Mariano Domingo c. Asociación de Anestesia Analgesia y Reanimación de Buenos Aires s. despido” - CNTRAB - SALA VIII - 26/08/2024 (elDial.com - AAE345)

 

SALA IX

 

LUEGO DE CONSIDERAR QUE LAS INDEMNIZACIONES DE LAS LEYES 24.013, 25.323 Y 25.345 NO TIENEN NATURALEZA PENAL LA SALA IX RECHAZÓ LA PRETENSIÓN DE LA EMPLEADORA DEMANDADA DE QUE SE APLIQUE LA LEY BASES 27.742.

 

Fallo consideró que las indemnizaciones de las leyes 24.013, 25.323 y 25.345 no tienen naturaleza penal, y que entenderlas como sanciones penales importaría desconocer que el poder punitivo de éstas corresponde al monopolio del Estado. Agregó que la ley debe ser interpretada teniendo en cuenta sus palabras y que la propia norma utiliza la expresión “indemnizaciones”. Aplicar la ley más benigna a los incumplimientos de las obligaciones contractuales de la parte empleadora importaría desproteger a la parte más débil de la relación laboral desconociendo los fines que inspiran el derecho laboral.

 

Expte. CNT 9367/2022 - “Villalon Marcelo Matías c/ Minera Santa Cruz S.A. s/ despido” - CNTRAB - SALA IX - 21/10/2024 (elDial.com - AAE46D)

 

SALA X

 

LA SALA X DE LA CNAT CONFIRMÓ LA SENTENCIA QUE NO APLICÓ LA LEY BASES.

La sala X de la CNAT desestimó el recurso de revocatoria in extremis tendiente a que se modifique la sentencia que rechazó la aplicación de la ley bases. Señaló que la ley 27742 no se encontraba vigente al momento de los hechos y que aquella no tiene efecto retroactivo. Además, expresó que los incrementos de las leyes 24013, 25323 y 25345 tienen un carácter resarcitorio al ser el trabajador damnificado el destinatario de aquellas, porque su naturaleza no es compatible con las multas que, en lugar de retribuir el daño, tienden a reprimir la violación de disposiciones legales.

 

“Expte. 31984/2020 - “Ale, Renzo Adrián c/ Duxor S.R.L. y otro s/ despido” - CNTRAB - SALA X - 20/09/2024 (elDial.com - AAE4EC)

 

Citar: elDial.com - AAE4F0

Publicado el 20/11/2024

LABORAL / CONDICIONES DE TRABAJO. México. Justicia laboral con perspectiva de género.

Justicia laboral con perspectiva de género y protegiendo derechos laborales promete Lemus

Pablo Lemus buscará la protección de los derechos laborales de las mujeres



Cuidar los derechos de las mujeres al impartir justicia laboral con perspectiva de género, erradicar el trabajo infantil, mantener un constante diálogo con los sindicatos, trabajadores y empresarios para preservar la paz laboral en el estado, y acabar con el rezago de los juicios, son las tareas que deberán cumplir los integrantes del gabinete de trabajo presentado por el gobernador electo, Pablo Lemus.

“Dos cosas que les pedí son la protección de los derechos laborales de las mujeres, lo cual es verdaderamente fundamental en la agenda de desarrollo del estado, para que las mujeres tengan una garantía de un clima de respeto laboral. Y, en segundo lugar, la erradicación del trabajo infantil. Estos dos temas son fundamentales, y también tendremos que seguir trabajando en ellos”, aseguró al presentar a Ricardo Barbosa como secretario del Trabajo.

Con él, la meta será mantener la paz laboral en la entidad y reducir el rezago de los 100,000 juicios laborales pendientes en la Junta Local de Conciliación y Arbitraje. La intención es resolver 30,000 expedientes en el primer año.


Todo este gabinete formará parte de la Coordinación General de Estrategia y Gestión del Territorio, que encabezará Karina Hermosillo. Ella tendrá que afrontar una serie de retos en áreas como transporte público, agua, movilidad y, entre ellas, la justicia laboral.

Pablo Lemus señaló que uno de los temas prioritarios en los que se trabajará será la garantía hídrica, pero también el desarrollo de distintos sistemas de transporte público, no solo en la zona metropolitana de Guadalajara, sino también en las principales regiones y zonas metropolitanas. “Hemos comprometido, por ejemplo, la nueva línea de transporte público para Puerto Vallarta, que será orientada a la electromovilidad y circulará por la Avenida Medina Ascencio, la principal de Puerto Vallarta. También el nuevo sistema de transporte público para la región Ciénega, que incluye los municipios de Ocotlán, Poncitlán, Jamay y La Barca”, dijo.

Al respecto, Karina destacó que el estado vive un momento crucial debido a la creciente demanda de servicios eficientes, infraestructura resiliente y una gestión de recursos naturales que asegure la sostenibilidad para las próximas generaciones.

“En esta administración, uno de nuestros recursos más valiosos es el equipo de líderes que encabezará cada secretaría desde la coordinación del territorio. Asumimos el compromiso de trabajar juntos para alcanzar un desarrollo integral y transversal, que considere todas las variables implicadas en nuestra labor, coordinar y apoyar a cada secretaría con un enfoque estratégico y con objetivos comunes, usando metodologías colaborativas de impacto que nos permitan maximizar los beneficios de cada proyecto, generar sinergias y mantener un diálogo constante”, expresó.

Por su parte, Ricardo Barbosa comentó que la principal tarea será mantener el clima de paz laboral que ha caracterizado al estado en los últimos años, pero sobre todo acabar con el rezago de expedientes de juicios laborales. Este reto fue aceptado por el nuevo titular del Trabajo, quien tomará posesión el 6 de diciembre.

“Se debe armonizar y equilibrar estas relaciones para que se imparta justicia de manera justa y pronta. Y si no es pronta, que sea expedita. No podemos hablar de justicia si no es así. Somos de los estados más rezagados, y debemos terminar de 30,000 a 40,000 juicios en el primer año. Debemos evitar que los tribunales laborales sigan siendo usados para resolver conflictos de naturaleza mercantil, civil, hipotecaria, concursal, familiar, juicios fantasmas, embargos ilegales de cuentas. El derecho laboral es el derecho laboral”, indicó.

Mientras tanto, Elke Tepper, quien encabezará el Centro de Conciliación Laboral, se ha fijado como meta agilizar las conciliaciones, usar la tecnología, impulsar la capacitación en temas de conciliación, especialmente con perspectiva de género, y fomentar el diálogo entre los actores del sector laboral.

“A través del Centro de Conciliación, vamos a seguir promoviendo la cultura de la paz laboral en nuestro estado. Sabemos que si logramos mantener las condiciones laborales equilibradas y un diálogo permanente entre colaboradores y empleadores, Jalisco tendrá una economía fuerte, que atraerá inversión nacional y extranjera”, señaló.

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Entre las acciones que desarrollará se incluyen eficientar los procesos de conciliación para reducir tiempos y asegurar acuerdos justos, apoyar a empleadores en la conclusión eficaz de convenios y de terminación laboral, respetando los derechos de los colaboradores, implementar tecnología para realizar conciliaciones en línea, facilitando el acceso a la justicia para que todos puedan acceder al centro de conciliación.

Además, se mantendrá una capacitación continua para conciliadores, especialmente en los temas de paridad de género; se designarán y capacitarán conciliadores expertos en negociación colectiva de manera permanente, entre otras acciones.

Sergio Ramírez, quien dirigirá la Junta Local de Conciliación y Arbitraje, mencionó que la meta es “concluir con los expedientes, concluir con los procesos, con más de 100,000 expedientes activos que tenemos, tanto de demandas individuales como colectivas”. Esto se pretende lograr para transitar hacia el nuevo modelo de justicia laboral.

Esto será posible gracias a la conformación de un equipo de titulares de las juntas especiales, compuesto principalmente por mujeres con experiencia y conocimiento en la materia. También se establecerán instancias de conciliación permanentes y se definirán lineamientos o criterios con la participación activa del pleno de la junta para agilizar los trámites.

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miércoles, 27 de noviembre de 2024

LABORAL / DESPIDO. Argentina. Incumplimiento entrega de certificados de trabajo.

 Miércoles 13 de Noviembre de 2024

Incumplimiento en la obligación de hacer entrega de
los certificados de trabajo

Llegó la causa "G., O. G. c/Basf Argentina S.A. s/Despido" a la Sala II de la Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo a los fines de resolver el recurso de apelación deducido por la parte demandada.

 

Esta última se quejó de que se hubieran fijado astreintes por cuanto sostuvo que "la obligación de hacer entrega de los certificados de trabajo (art. 80 de la LCT) se encuentra cumplida". Puntualizó que los instrumentos fueron confeccionados de acuerdo con los parámetros de la sentencia definitiva en cuanto a fecha de ingreso, salario y categoría. Asimismo, alegó que la obligación de la certificación de servicios Anses PS6.2 surgía de la Ley 24.241 de la Seguridad Social, y no tenía relación alguna con el art. 80 de la LCT. 

 

Adicionalmente, la recurrente manifestó que "el fuero laboral carece de competencia y legitimación para condenar respecto del ingreso de aportes y contribuciones, y que ello afectaría la suma a percibir por el actor, por cuanto esta parte debería retener del monto de condena la parte de aportes de toda suma que el actor debe ingresar a la seguridad social". 

 

Los camaristas desestimaron el planteo de la demandada. Ello, toda vez que no cumplió con la obligación de hacer que se encontraba a su cargo. En la sentencia en cuestión, se condenó a Basf Argentina S.A. "a hacer entrega de los certificados de trabajo previstos por el art. 80 de la LCT de conformidad con lo dictaminado en el decisorio, en que se admitió la fecha de ingreso invocada por el actor (12/10/04), y las diferencias salariales reclamadas en función de la categoría ostentada –supervisor de planta- y remuneración devengada -$25.000-".

 

Al respecto, el magistrado dispuso “habiendo sido materia de reclamo la entrega de los certificados de trabajo y de aportes y contribuciones previstos en el art. 80 de la L.C.T., cuyo contenido deberá contemplar lo previsto en el Capítulo VIII de la L.C.T., agregado por el art. 1º de la ley 24.576, y no encontrándose acreditada la cancelación de la obligación de hacer de que se trata, en las condiciones determinadas en autos, dicha pretensión también será objeto de condena en los términos del art. 80 citado”. Por ende, en el punto 2 de la parte resolutiva del fallo se dispuso que “el cumplimiento de la condena deberá integrarse con la entrega, dentro del plazo de cinco días, de los certificados previstos en el art. 80 de la L.C.T., bajo apercibimiento de astreintes (art. 37 del C.P.C.C.N. y art. 804 del Cód. Civil y Comercial)”.

 

La demandada no cumplió con dicha carga ni tras la intimación cursada ocho meses después de la sentencia del Tribunal, y ello motivó la fijación de astreintes. 

 

Dicho esto, el pasado 11 de noviembre los Dres. García Vior y Sudera confirmaron la decisión de grado.


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DERECHO INMOBILIARIO / COMPRAVENTA. España. Tokenización de bienes inmuebles.

La tokenización de bienes inmuebles: ¿Revolución o riesgo? Implicaciones legales en la nueva era digital









La tokenización inmobiliaria está empezando a revolucionar la forma de invertir en bienes inmuebles en todo el mundo, atrayendo la atención de toda clase de inversores que pretenden diversificar sus carteras de inversión. Sin embargo, en España todavía no se ha implementado de manera real y, al existir un profundo desconocimiento sobre este nuevo instrumento financiero, a través de este artículo, trataremos de proporcionar una visión general sobre el tema, analizar sus ventajas y riesgos y estudiar otras formas alternativas de inversión.

¿Qué es la tokenización?

La tokenización consiste en dividir la propiedad de una vivienda en fragmentos digitales, denominados tokens, representando cada uno de ellos un derecho real sobre la propiedad de un inmueble, lo que facilita y agiliza su compraventa en plataformas basadas en tecnologías de registro descentralizado (TDR), como es el caso de Blockchain.

Revolución en el mercado inmobiliario

La tokenización es un proceso innovador que cambia radicalmente la manera de invertir en activos inmobiliarios. Una de sus principales ventajas radica en la flexibilidad necesaria que introduce ante situaciones de incertidumbre, lo que permite que numerosos inversores, con menos músculo financiero, participen en operaciones inmobiliarias a través de los tokens, con una menor inversión inicial y una mayor diversificación del riesgo. Esto permitirá́ mejorar la rentabilidad y la liquidez de la inversión, al poder vender o intercambiar los tokens en el mercado secundario con una mayor rapidez y transparencia, y con menores costes de transacción.

Además, la tokenización posibilitará la creación de nuevos modelos de negocio y de valoración de los activos inmobiliarios, al poder ofrecer servicios personalizados y adaptados a las necesidades y expectativas de los propietarios, los inversores y los usuarios.

Riesgos y desafíos

Como cualquier tecnología novedosa, se presentan una serie de riesgos e incertidumbres que deben ser conocidos para poder adoptar estrategias efectivas que aminoren potenciales problemas. Los principales desafíos que nos podemos encontrar son los siguientes:

Riesgos legales: En España, los derechos tokenizados están sometidos a la misma normativa que les aplicaría si no lo estuvieran, esto es, en el ámbito civil y registral, el Código Civil y a la Ley Hipotecaria. Conforme a esta legislación, la transmisión de un derecho real que recae sobre un bien inmueble debe formalizarse en escritura pública, debiendo inscribirse en el Registro de la Propiedad para que goce de eficacia frente a terceros.

Igualmente, si los tokens son libremente transmisibles, tendrán la consideración de valores negociables, siendo necesario, para que puedan ofertarse al público, que dicha oferta la supervise una entidad responsable del registro e inscripción (ERIR) de los valores negociables basados en la TDR, que puede ser una entidad de crédito, una sociedad de valores o una agencia de valores, con el incremento de seguridad que esto conlleva.

Riesgos tecnológicos: La implementación y el mantenimiento de la infraestructura necesaria para la tokenización será una tarea compleja que afectará a la rapidez y eficiencia de las transacciones, siendo imprescindible implementar protocolos de ciberseguridad que protejan estas plataformas.

Riesgos financieros: La atribución del valor inicial de cada token será́ una tarea compleja, que se basará, principalmente, en el potencial de ingresos del proyecto, que será́ fijado por el mercado de alquiler en la zona donde se encuentre el activo, la tasa de ocupación esperada, el potencial de revalorización del inmueble y cualquier otro gasto relacionado con la propiedad, como los impuestos, los seguros y los costes de mantenimiento o rehabilitación.

Por último, la fluctuación del valor de mercado de los tokens, especialmente afectada por la oferta y la demanda, puede afectar al retorno de la inversión.

Desconocimiento del mercado: Uno de los mayores desafíos para la tokenización inmobiliaria es la aceptación por parte del mercado, al existir potenciales inversores que aún desconocen su funcionamiento y operativa, lo que puede generar barreras de entrada.

Figuras alternativas a la tokenización

Debido a que no ha implementado todavía la tokenización de manera real en España, debemos recalcar las figuras afines y alternativas de inversión previstas en nuestro ordenamiento jurídico, donde destacamos las siguientes:

Los préstamos participativos: Se trata de préstamos que tienen como finalidad promocionar la creación de proyectos inmobiliarios viables donde, generalmente, existen dos tipos de interés: uno fijo que se estipula en el momento de formalizar el contrato y otro variable que está vinculado al rendimiento económico generado por la operación inmobiliaria en cuestión.

Los contratos de cuentas en participación: En este contrato una de las partes (partícipe) realiza una aportación de capital, necesariamente patrimonial (dineraria o no) al negocio de la otra parte (gestor), recibiendo como contrapartida un derecho de crédito o contrapartida sobre los potenciales beneficios de ese negocio. Se trata de un contrato de colaboración económica que no está́ sujeto a ninguna formalidad especifica, pudiendo materializarse de palabra o por escrito.

Emisión de bonos o deuda regulada: Un bono es un instrumento financiero de deuda que es emitido por una empresa, pública o privada, para financiarse, a cambio de una promesa de rendimiento que cubrirá́ el capital más sus intereses en un plazo determinado para la parte que compra el bono. En todo caso, se trata de un préstamo de renta fija que sirve a las empresas para financiar proyectos de inversión.

Conclusión

Actualmente es inviable en España tokenizar un derecho real inmobiliario, con las múltiples transacciones que generaría, puesto que el inversor deberá cumplir con los mismos tramites notariales y registrales que si no estuviera tokenizado.

Ante la falta de practicidad de este sistema, considero que nuestro ordenamiento jurídico ofrece otras alternativas de inversión más interesantes, en las que la tokenización podría jugar un papel vital, como es el caso del contrato de cuentas de participación, donde el derecho de crédito que tiene el partícipe podría llegar a materializarse a través de un token, o la emisión de bonos, donde la tokenización podría ayudar a digitalizar su emisión y construir un sistema mucho más transparente, pudiendo ofrecerse mejores herramientas para ver la evolución del bono, validar la información y auditarla en todo momento.

En mi opinión, considero que la transformación digital que está experimentando nuestra sociedad presenta una serie de desafíos legislativos que debemos afrontar si queremos flexibilizar la forma de invertir en el mercado inmobiliario, arbitrando un procedimiento que permitiese que los tokens pudiesen gozar de la seguridad jurídica que garantiza el Registro de la Propiedad. En todo caso, los próximos años serán vitales para observar si esta tecnología emergente se acaba implementando de manera real en nuestro país.