EJECUCIÓN DE HIPOTECA. CONTRATO DE LOCACIÓN. SUBASTA JUDICIAL
Fallo confirmó que el contrato de locación celebrado por una empresa sobre dos inmuebles hipotecados resulta inoponible al acreedor y al comprador en subasta, por haberse celebrado en infracción a una cláusula expresa de la escritura hipotecaria que prohibía su locación sin autorización previa. Se ordena el desalojo por considerar irrelevante la prestación del servicio público de telecomunicaciones prestado por la locataria desde el inmueble arrendado.
Causa Nº: 2-73204-2024 -"Fideicomiso de Recuperación Crediticia ley 12726 c/Alfieri Emp. Const. S.E.C.P.A.y otro s/ cobro ejecutivo” - CÁMARA DE APELACIÓN EN LO CIVIL Y COMERCIAL DE AZUL (Buenos Aires) - SALA II - 08/07/2025
EJECUCIÓN DE HIPOTECA. CONTRATO DE LOCACIÓN. SUBASTA JUDICIAL. Recurso de apelación interpuesto por la empresa locataria contra la sentencia que dispuso la SUBASTA JUDICIAL del inmueble dado en locación y gravado con hipoteca a favor del acreedor- locador. Se confirma. Inmueble afectado a la instalación de antenas de telecomunicaciones. Existencia de un CONTRATO DE SERVICIOS entre el locatario y empresas de telecomunicaciones. INOPONIBILIDAD del contrato de locación frente al acreedor hipotecario y al eventual comprador en subasta. Validez de la cláusula de prohibición de locación contenida en la escritura hipotecaria. Contrato de locación fue celebrado con posterioridad a la constitución de la hipoteca.
“… la solicitud de la firma Sitios Argentina S.A. de que se respetaran los términos del contrato de locación por ella suscripto, hasta la fecha de su finalización, fue desestimada en la sentencia apelada de fecha 1/9/2024, donde se declaró la inoponibilidad de dicho contrato de locación al ejecutante y al comprador en subasta. Este Tribunal ya se ha expedido sobre la cuestión en análisis, habiendo sostenido que “el contrato de locación celebrado entre el propietario y un tercero, es inoponible al acreedor hipotecario y al adquirente en pública subasta, si -como acontece en el caso de autos- se lo suscribió con posterioridad a la constitución de la hipoteca y en contravención a la cláusula de la escritura hipotecaria que prohibía expresamente el arrendamiento del inmueble…”
“Acerca de esta temática y en comentario al art.3157 del Código Civil, se ha sostenido: “El pacto que establece la prohibición de locar que consta en la escritura hipotecaria inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble tiene suficiente publicidad para los terceros (art. 2°, ley 17.801). La inscripción coloca a cargo de quien contrata con relación al inmueble, la averiguación de sus condiciones de goce y disponibilidad En consecuencia, el contrato de locación celebrado entre el propietario constituyente y el locatario, en violación a lo pactado en la escritura de hipoteca, resulta inoponible al acreedor hipotecario, en virtud de que el locatario no puede invocar buena fe…”
“…afirma la recurrente que no se le puede oponer una restricción para locar el inmueble, pues “ha contratado de buena fe y con total diligencia”. Sin embargo, esta aserción no se ajusta a derecho, ya que la cláusula de la escritura hipotecaria en la que se establece la prohibición de dar en locación los inmuebles hipotecados, fue inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble y tiene suficiente publicidad para los terceros…”
“…la inoponibilidad del contrato de locación al acreedor hipotecario y al comprador en subasta, no sólo resulta de la expresa prohibición de dar en locación que se estipuló en la escritura hipotecaria -inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble y, como tal, dotada de suficiente publicidad hacia terceros-, sino que también emana de las normas legales aplicables en la especie, interpretadas en forma monocorde por la doctrina y la jurisprudencia…”
“Una vez más, se vuelve sobre cuestiones que resultan completamente extrañas al acreedor hipotecario y al comprador en subasta. Pero, además de ello, es la propia apelante quien deberá arbitrar todas las medidas conducentes para mantener una adecuada prestación del servicio de telecomunicaciones, dando debida solución a la situación planteada, ya sea adquiriendo los inmuebles objeto de autos en la pública subasta a realizarse, trasladando a otro sitio las instalaciones existentes, o tomando las decisiones que considere más eficaces en atención a las circunstancias imperantes…”
Citar: elDial.com - AAEA71
Publicado el 14/08/2025
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