DERECHO INMOBILIARIO / CRÉDITO HIPOTECARIO. Créditos UVA. Bancos destacan baja morosidad.

Créditos hipotecarios UVA: bancos destacan la baja morosidad y alertan sobre efectos de una decisión judicial retroactiva

Según los bancos, menos de 2 por ciento de todos los tomadores de créditos hipotecarios UVA se encuentra en una situación irregular

a polémica continúa en torno al reclamo de familias endeudadas en créditos hipotecarios UVA, debido a que desde los bancos afirman que no es un problema generalizado, ya que sostienen que apenas menos del 2% del total presenta irregularidades en sus pagos. Un porcentaje que es inferior al de los deudores en otras líneas de préstamos. Y, al mismo tiempo, advierten que cualquier decisión judicial de carácter retroactivo tendría un "impacto patrimonial inmediato" sobre estas entidades financieras.

Cabe recordar que el Gobierno no tomó partido en el conflicto que involucra a las más de 105.000 familias que adquirió un crédito UVA, que son aquellos que ajustan sus cuotas en base a la inflación. En parte, esto se debe a que los bancos públicos otorgaron más del 80% de los hipotecarios bajo este sistema.

Por lo tanto, este problema fue trasladado a la Justicia, donde un reciente fallo del Juzgado de primera instancia en lo civil y comercial N° 6 de Posadas, Misiones, anunció una medida cautelar donde fijó que las cuotas de los pagos de estos créditos deben representar un límite máximo del 25% de los ingresos netos. Además, estableció un período de negociación de 90 días entre el banco y los tomadores del crédito.

Al respecto, desde los bancos afirman a iProfesional que esta situación no representa a la mayoría de los endeudados con un crédito hipotecario UVA.

Por ejemplo, se cita que de un total de 12.337 préstamos hipotecarios UVA vigentes en el Banco Ciudad, sólo 204 préstamos (1,7% del total) se encuentran en situación irregular. Incluso, para el conjunto del sistema bancario, se sostiene que la irregularidad de los préstamos hipotecarios UVA es "más baja".

De hecho, se sostiene que este porcentaje es un "nivel extraordinariamente bajo", ya que en el caso de los créditos personales la irregularidad ronda el 6%.

En los últimos años, el porcentaje de créditos hipotecarios que se brinda se encuentra en niveles mínimos medidos en PBI.

Problemas de fondo en créditos hipotecarios UVA

En resumidas cuentas, desde el sector bancario se afirma a iProfesional que, con las medidas judiciales, "se estaría buscando una solución general para un problema de carácter individual". Es decir, sostiene que el "ahorcamiento" financiero que tienen algunas familias en este segmento por la imposibilidad de pago se presenta en muy pocos casos del total.

De esta forma, la propuesta es que no se tomen medidas generales que se afecte a todo el sistema, sino un "abordaje caso a caso de los préstamos irregulares, ya que permite encontrar soluciones a la medida de cada deudor en problemas con voluntad de pago".

Al respecto, las fuentes bancarias advierten que "cualquier decisión de carácter retroactivo tendría un impacto patrimonial inmediato sobre los bancos, y en especial sobre los públicos, que otorgaron más del 80% de los Hipotecarios UVA".

Y acotan: "En el caso de que fuera hacia adelante, impactaría negativamente sobre el estado de resultados, en un contexto en el cual el sistema financiero tiene una compresión de la rentabilidad".

Por ejemplo, en el caso del Banco Ciudad, la cartera de hipotecarios UVA representa el 28% del total de la cartera de préstamos al sector privado.

Cláusulas de alivio para los ahorristas UVA

En cuanto a los mecanismos vigentes que descomprimen la situación financiera de varios argentinos que adquirieron una vivienda mediante un crédito UVA, fuentes bancarias aseguran que existen mecanismos de alivio vigentes como una cláusula de extensión de plazo original del préstamos de hasta 25% más, en caso que la cuota mensual aumente 10% más que la variación de los salarios (índice CVS).

De acuerdo a datos del sector bancario, menos de 2% del total de los endeudados por un crédito hipotecario UVA no está pagando su préstamo.

De hecho, de acuerdo a datos del Banco Ciudad, sólo el 6,3% de los deudores hizo uso de esta opción de extensión del plazo.

Otro mecanismo de alivio es el "tratamiento especial" en caso que la cuota supere el 35% de los ingresos totales de la familia (art. 4 del Decreto 767/20).

Del ejemplo, de un total de 12.337 préstamos UVA brindados en el Banco Ciudad, sólo 686 deudores se presentaron en las sucursales a realizar el pedido de tratamiento especial y apenas 4 préstamos excedían dicho tope (0,6% de los que reclamaron y 0,03% sobre el total), según datos de la entidad porteña.

"Es decir, solo un número muy reducido de deudores solicitó la aplicación de los mecanismos de alivio vigentes. Y a pesar de que entre febrero y julio estuvo en vigencia el sendero de convergencia de la UVA post congelamiento, la irregularidad se mantuvo prácticamente sin cambios", detallan las fuentes.

Además, se enfatiza que la utilización de índices alternativos de actualización tiene riesgos asociados. Por ejemplo, se proyecta que, en el caso de utilizar a los salarios como parámetro, "teniendo en cuenta que la serie del salario real se encuentra prácticamente en mínimos históricos, es de esperar que en los próximos años el salario crezca por encima de la inflación para recuperar la caída de los últimos años".

En tanto, se alerta que si se toma el UVI, que implica el costo de la construcción, tiene un comportamiento "mucho más volátil que la UVA, con saltos discretos cuando se produce la paritaria sectorial, y está menos correlacionada con la evolución del salario".

El porcentaje de créditos hipotecarios respecto al PBI brindado en Argentina es el más bajo de la región.

Créditos UVA vs. precio de alquileres

Otro de los aspectos claves que se pone sobre la mesa, es la relación de la cuota del crédito UVA respecto al valor actual de un alquiler.

Como parámetro base, se debe recordar que en 2017, cuando se impulsan estos préstamos a la vivienda, el valor de un alquiler era equivalente al de la cuota del hipotecario UVA por un monto que permitiera adquirir dicho inmueble.

"Obviamente, aumentó la cuota del hipotecario, pero también aumentó el precio de los alquileres. Una persona que en diciembre del 2017 obtuvo un préstamo hipotecario para comprar la vivienda que estaba alquilando, hoy paga una cuota 21% superior al alquiler de dicha vivienda, pero ahora es propietario", resumen desde el sector bancario.

Según se reflexiona en el sector, si bien para el tomador del hipotecario UVA el objetivo fue adquirir la vivienda propia, "corresponde analizar si su situación patrimonial en términos netos actual mejoró o empeoró con respecto al momento de tomar el préstamo".

En ese sentido se detalla que se debe tomar en cuenta no sólo el valor de la deuda actualizada (el pasivo), sino también el valor del inmueble adquirido (el activo).

Así, se cita que una familia que sacó un préstamo hipotecario por $1.700.000 a fines de 2017 (que equivalían a u$s90.000 en ese entonces), para financiar el 75% de la compra de un inmueble de u$s120.000, a pesar de la actualización del saldo adeudado y de la caída en el valor de la propiedad que surge de Reporte Inmobiliario, "se observa que la situación patrimonial neta de la familia mejoró u$s21.200", dicen las fuentes bancarias.

Es decir, creció 71% su capital respecto al patrimonio inicial de u$s30.000 con el que adelantó el pago de la propiedad, totalizando ahora u$s51.200. 

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"Si bien el saldo de deuda en pesos se multiplicó 6,3 veces, medido en dólares se redujo a menos de la mitad. Y el valor del inmueble en dólares se redujo más del 20%", concluyen.-