La noticia que nadie quería escuchar sobre los créditos hipotecarios
En medio de las preguntas que surgen en cuanto al futuro de los préstamos hipotecarios, un nuevo interrogante preocupa al sector
En un país con más de tres millones de hogares con
necesidades habitacionales y donde el
crédito hipotecario representa apenas el 0,2% del Producto Bruto Interno (PBI), cualquier novedad que prometa destrabar el acceso a la vivienda genera
expectativa.
Y eso fue
lo que ocurrió con las hipotecas divisibles: una figura legal nueva en
la Argentina que permite comprar una propiedad en pozo con
financiamiento a largo plazo, incluso
antes de que el inmueble esté construido o subdividido.
La medida
fue publicada en el Boletín Oficial a mediados de
julio a través de la Resolución 2/2025, las
hipotecas divisibles habilitan a que un desarrollador constituya una hipoteca
general sobre un terreno o proyecto en construcción, y que luego cada
comprador asuma su parte del crédito a
medida que avanza la obra.
LOS DATOS QUE CONFIRMAN
QUE ES EL MOMENTO “PERFECTO” PARA COMPRAR UN DEPARTAMENTO
Anuncio
que fue celebrado no solo por los
consumidores finales como un paso innovador para
acercar a los argentinos al sueño de la casa propia desde etapas tempranas del
desarrollo inmobiliario, algo que hasta ahora estaba fuera del radar del
sistema financiero; sino también por los desarrolladores como un incentivo para alentar la compra de proyectos en pozo.
Pero la
mala noticia no tardó en llegar: los
principales bancos del país ya anticiparon que no ofrecerán
créditos bajo esta modalidad, por lo
menos no en el corto o mediano plazo. “No está en agenda, no vamos a avanzar”, aseguraron
diversas entidades a LA NACION.
A pesar
del marco legal vigente, las
entidades bancarias consideran que no están dadas las condiciones para
implementar este tipo de préstamos. La
resistencia deja en evidencia una vez más el desajuste entre las políticas
pensadas desde el Estado y la lógica con la que operan los actores clave del
sistema financiero.
Es más, un
banco aseguró que la reglamentación “se
podrá implementar cuando se genere el mercado secundario de hipotecas. Eso es lo que necesita el sistema financiero para poder generar más
volumen de créditos”.
¿Qué son las hipotecas divisibles?
La
herramienta permite que un desarrollador constituya una hipoteca general sobre
todo el proyecto y que los compradores comiencen a pagar su unidad mientras se
construye. Una vez finalizada la obra y subdivididas las unidades, esa
hipoteca se “divide” y cada
comprador asume su deuda individual con el banco, sobre el bien específico que adquirió.
En otras
palabras, tal como difundió la página oficial del Gobierno, la medida permite
que, a partir de ahora, “cualquier persona pueda acceder a un
crédito a largo plazo, para financiar la compra de un desarrollo inmobiliario
en construcción (conocido comúnmente como “pozo”) o
de un lote en un barrio, incluso antes de la subdivisión de terrenos”. Aseguran
que tendrá las mismas condiciones que las de una propiedad terminada, de tal
manera que se facilite el acceso a la vivienda desde las primeras etapas de un proyecto.
¿Por qué los bancos no las ofrecerán?
Pese al
potencial que podría tener la medida para facilitar el acceso a la
vivienda, los bancos no están dispuestos, por
ahora, a lanzar líneas bajo este formato. ¿La
razón principal? Los bancos no cuentan con el
fondeo necesario para poder afrontar semejante desembolso.
Pero
también, diversos analistas concuerdan en que el
riesgo también es un problema. “En la
compra de una unidad usada existe un departamento terminado como garantía. Acá
puede fracasar el proyecto inmobiliario y hay más partes involucradas en el
procedimiento”, advierte el economista especializado en vivienda Federico
González Rouco. Es decir, las entidades no sólo deben
confiar en la solvencia del comprador, sino
también en la viabilidad del proyecto y en la
capacidad de ejecución del desarrollador.
A eso se
suman dos obstáculos estructurales: la
suba de tasas y la falta de liquidez del sistema financiero. En los últimos meses, los bancos comenzaron a recortar su oferta de
créditos hipotecarios. La tasa promedio subió cuatro puntos
desde el año pasado, encareciendo la financiación. Y,
como explican desde el sector, no
hay margen para seguir prestando a 20 o 30 años con depósitos que vencen cada
30 o 60 días.
“Los
créditos necesitan sortear la tensión que genera la liquidez del sistema
financiero para prestar a largo plazo. No
se puede seguir tomando depósitos cortos y prestar a largo. Tiene que haber un mercado de capitales que lo respalde, como sucede
en los países donde el crédito hipotecario es la base del acceso a la
vivienda”, analiza González Rouco.
Por su
parte, Issel Kiperszmid, el presidente de la desarrolladora Dypsa, considera
que esta herramienta es positiva, pero que
por sí sola no resuelve el déficit habitacional argentino. “La macro es una condición necesaria, pero no suficiente. Tiene
que haber crédito a tasas razonables, y para
eso, primero, los bancos tienen que poder
financiarse. Hoy eso no está”, explica.
Incluso
Eduardo Costantini, uno de los referentes del mercado inmobiliario argentino,
fue categórico: “Las hipotecas van a depender de que el
sistema financiero se fondee a largo plazo, y eso todavía no se está viendo. La macro tiene que consolidarse más. No es algo de un día para el
otro”.
En otras
palabras, la herramienta fue pensada como un incentivo desde el plano legal,
pero sin un compromiso o interés concreto por parte del sistema bancario, que
es finalmente el actor que debe otorgar el crédito. Motivo por el cual, hoy
es más un sueño que una realidad.
La importancia de la securitización en el mercado hipotecario
En medio
de este debate, varias asociaciones de bancos (ABA, ABAPPRA y ADEBA) asistieron
en una propuesta para hacer que el mercado hipotecario sea sostenible: avanzar
hacia un esquema de securitización. Como lo
expresó Santander Argentina en un comunicado reciente, este modelo permite que
los bancos puedan dar créditos y, una vez otorgados, compartir esa
responsabilidad con otros inversores a través de instrumentos del mercado de
capitales.
Esto les
permite a las entidades financieras seguir prestando a más personas y empresas, ya que no necesitan mantener el total del crédito en sus balances, lo
que les da la liquidez necesaria para seguir operando. Este sistema, ya en uso
en Estados Unidos, Europa y muchos países de la región, atrae a inversores
institucionales como fondos comunes, compañías de seguros y fondos de pensión,
multiplicando así las oportunidades para que más familias accedan a una
vivienda.
“En
Santander Argentina estamos acompañando al mercado con préstamos hipotecarios,
pero con herramientas como la securitización podríamos
escalar con mayor rapidez y llegar a más familias”, explica el banco. Es una solución que, según el sector, podría ser
clave para pensar en soluciones estructurales y enfrentar
la deuda social de la vivienda en el país.
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