Rozados: "La oferta de alquiler en Argentina se ha multiplicado por más de 12 tras derogarse el control de precios"
“En Argentina hubo listas de espera para ocupar pisos por el límite al alquiler”, asegura Rozados
El 29 de diciembre de 2023, el presidente de Argentina, Javier Milei, derogó la ley de alquileres mediante un decreto de urgencia, todo ello con el objetivo de corregir el desequilibrio del mercado, que contaba con precios desorbitados y escaso stock. Un año después la oferta de pisos en alquiler se ha multiplicado por 12. Así lo dicen los números y así lo confirma José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, la principal plataforma de generación de informes inmobiliarios en Argentina.
Arquitecto de profesión, Rozados es uno de los principales expertos en “data” del sector inmobiliario en Argentina. Tras el famoso corralito que desencadenó una fuerte crisis en 2001, Rozados montó, junto con su socio Germán Gómez Picasso, Reporte Inmobiliario. Asegura que por aquel entonces había “cero transparencia” en el sector inmobiliario, no había información ni por parte de organismos oficiales.
Y hoy en día maneja la información más actual y real del mercado residencial en el país. Se sabe al dedillo cómo ha impactado el límite al alquiler en el país impuesto por el anterior gobierno de Alberto Fernández y la reacción del mercado tras la derogación de este control de precios por parte del actual presidente, Javier Milei.
Qué es Reporte Inmobiliario y por qué surge la idea de montar esta empresa
Reporte Inmobiliario nace como producto de una crisis en 2001-2002, una de las tantas crisis, pero una muy profunda de Argentina. Y ante la falta de información y de transparencia de datos dentro del sector inmobiliario y también de la construcción. Producto de esta crisis en la cual el tipo de cambio y las condiciones macroeconómicas cambiaron diametralmente, se produjo una ruptura muy fuerte con respecto a qué pasaba en el mercado inmobiliario. Había muchísima incertidumbre. Reporte Inmobiliario tuvo como objetivo, y lo sigue teniendo, transparentar el mercado inmobiliario lo más posible a partir de datos recopilados de manera independiente, de manera objetiva, filtrados y elaborados de una manera metodológicamente continua, y también sumar herramientas como para que se tomen decisiones lo más informado posible.
En su momento de origen, cuando no era tan habitual ni tan profusa la información de la web de los datos de propiedades que se publican para la venta o para el alquiler, sacábamos los datos a través de publicaciones de periódicos gráficos o de revistas especializadas que publicaban específicamente la venta, el precio, la localización y demás. Hoy aplicamos el ‘data mining’, ‘big data’ y se elabora a través de algoritmos.
En Reporte Inmobiliario lo que encuentras es información específica del mercado: datos, series históricas, evoluciones de precios y de oferta tanto de venta como de alquiler de la Ciudad de Buenos Aires y de Argentina. También tenemos información de Uruguay. Cada diciembre hacemos un resumen de los emprendimientos que están en construcción, a qué precios y demás en Punta del Este en Uruguay.
¿Por qué Punta del Este en Uruguay?
Punta del Este es un destino muy afín de los argentinos para la inversión inmobiliaria y que opera como un resguardo de la inversión fuera de la Argentina. En Uruguay no son tan disruptivas las políticas como suele pasar dentro de Argentina.
“Argentina muestra que regular el alquiler reduce la oferta, hay que movitarla”
¿Cómo ha evolucionado el mercado residencial en Argentina con la llegada de Milei?
En los últimos cuatro años previos a la llegada de Milei a la Presidencia, el mercado inmobiliario estuvo marcado por un ciclo en el cual se abundaba a las regulaciones, a las restricciones, al intentar imponer limitaciones, sobre todo al alquiler. Hubo una ley, que ya se sancionó por Milei, en la cual regulaba que no se podía incrementar el precio del alquiler, salvo que se hiciera una vez al año y por un determinado índice. Y esto para ponerlo en contexto, dentro de un ciclo de inflación superior al 100%, poder actualizar el alquiler solamente una vez al año suponía una pérdida de poder adquisitivo muy importante para el propietario. Entonces, ¿qué fue lo que se produjo? Una restricción enorme de la oferta. La oferta de alquileres cayó rotundamente. El 99,9% de la oferta de arrendamientos está en manos de particulares. No hay oferta pública de viviendas en alquiler. Entonces, si se regula, se limita el precio, el privado lo que hace es retirar esa oferta del mercado o trata de imponer otras condiciones no amparadas por el ámbito legal. ¿Y esto, obviamente, qué hace? Menos transparencia en el mercado.
Con la llegada del gobierno de Milei, una de las primeras medidas que tomó dentro de un Decreto de Necesidad de Urgencia (DNU) fue derogar esa ley de alquileres en diciembre de 2023. Cuando él fue investido presidente el 10 de diciembre de 2023 la oferta de alquileres era de 550 propiedades en toda la ciudad de Buenos Aires para aproximadamente 7.000-8.000 contratos de alquiler que se vencen en términos promedios mensualmente. Entonces esa oferta resultaba absolutamente marginal. Con la entrada en vigor del decreto inmediatamente en el mes de enero se cuadruplicó, pasó a 2.000 pisos en alquiler. En diciembre de 2024, un año después, esa cifra de 550 pasó a ser de 7.056 inmuebles. O sea, se multiplicó por más de 12 la oferta de alquileres y está, obviamente, de una manera mucho más equilibrada. Si bien lo óptimo sería que fuera aún superior para que hubiera más opciones porque está medianamente equilibrado con el número que se va renovando mensualmente. Obviamente hay opciones para aquel que tiene que dejar de alquilar en un lugar, busca en otro o aquel que inicia su vivienda propia a través del alquiler.
¿A quién afectó más el límite del alquiler, a propietarios o inquilinos?
Al que más perjudicó fue al inquilino porque el inquilino si tenía que salir a buscar propiedades, no encontraba en los portales inmobiliarios. Tenía que ir golpeando puertas. Había listas de espera para ocupar apartamentos que se fueran a vaciar. El inquilino se encontró con muy poca oferta y los precios no se redujeron, pero porque detrás había otro fenómeno que era ajeno al mercado, era la propia inflación de la Argentina, la depreciación de la moneda.
¿Cómo ha evolucionado el mercado hipotecario en Argentina?
Ha resurgido el crédito hipotecario y esto es otra cosa difícil de explicar para un mercado como el español o un mercado normal que está acostumbrado a comprar viviendas a través de apalancarse con un crédito bancario. En Argentina y en Buenos Aires las propiedades se compran al contado, pero esto es producto obviamente de que con la elevada inflación y con inestabilidad macroeconómica es imposible realmente financiar a largo plazo. Entonces, mucho más pronto de lo que esperamos, a fines del mes de abril de 2024 los bancos empezaron a ofrecer créditos hipotecarios, pero atados a una unidad de cuenta que va ligada a la evolución de la inflación.
Uno no pide un crédito, por ejemplo, como aquí en euros. Uno toma en Argentina, un crédito en UVAS, se llama Unidad de Valor Actualizable (UVA). Por ejemplo, si aquí en España la hipoteca fuera de 600 euros al mes, en Argentina va a pagar 600 UVAS. Esas 600 uvas, por poner un ejemplo, pueden ser equivalentes a 600.000 pesos el primer mes, a 610.000 pesos el segundo mes y así sucesivamente en función de la inflación. Si no hubiera inflación, obviamente no hace falta recurrir a estas unidades de cuenta. O sea, con estos mecanismos ya empezó a ofrecerse crédito hipotecario. Las hipotecas pasaron de representar apenas el 4% del total de operaciones a ser el 16% del total en diciembre de 2024. O sea que ya se multiplicaron por cuatro. Si bien todavía es reducido, esta tendencia va en crecimiento y lo más probable es que en 2025 siga creciendo y llegue a un porcentaje en el orden del 40-45% del total, como fue durante el gobierno de Macri, en el cual se aplicó también esta unidad de cuenta y llegó hasta un 48% del total de operaciones.
Comentas que con la entrada del control de precios del alquiler hubo una reducción drástica de la oferta, ¿esa oferta a dónde fue a parar? ¿al mercado de la compraventa o a otras alternativas habitacionales?
Una parte de esa oferta que se salió del alquiler se derivó a la venta porque también la rentabilidad por el alquiler, con todas esas regulaciones, cayó. Otra parte, a pesar de que era ilegal, hicieron un contrato entre partes al margen de la ley. Esa oferta, que tenía que ser transparente, pasó a la clandestinidad. En vez de actualizar la renta después de un año, se actualizaba cada tres meses el alquiler de acuerdo al índice de inflación, algo más razonable.
A partir del Decreto Nacional de Urgencia (DNU) toda esa oferta se transparentó porque ahora cualquiera puede decir “fijamos que actualizamos cada tres meses de acuerdo al índice de inflación o a cualquier índice que se pacte entre las partes”.
Otra parte de los propietarios con el límite al alquiler puso su vivienda en alquiler turístico. Pero eso no es para todas las propiedades, tienen que ser propiedades en una determinada localización a la cual recurren los turistas y apartamentos que estén en muy buenas condiciones y bien equipados. Entonces una parte también de aquellos que lo sacaron del alquiler tradicional y lo volcaron al alquiler turístico vieron que tampoco era muy rentable.
El financiamiento de la vivienda y de la construcción en Argentina es lo más primitivo que hay.
¿El gobierno de Alberto Fernández, previo a la llegada de Milei, ha intentado regular el alquiler turístico o de corta estancia?
No llegó, pero hubo intentos de regular también el alquiler turístico. Determinados sectores con opiniones políticas criticaban que la causa de los aumentos de los alquileres era a partir de que se alquilaban a turistas. Cuando se habla de alquileres hay que hacer todo lo contrario y está demostrado a partir de lo que está pasando en Argentina, de lo que es la regulación, la limitación. Hay que promover la oferta. Hay que motivarla. Que sea interesante, que aumente, que haya más inversión. Ese es el camino, porque el otro camino es limitante. Entonces este es el camino en el cual ahora está embarcada en la Argentina, a partir de retomar cierta racionalidad en materia económica.
¿Qué cambios o propuestas en políticas económicas han influido o podrían influir en la inversión y en el desarrollo del sector residencial en Argentina?
Los cambios económicos, sobre todo, los que van hacia la racionalidad y la macroestabilidad. O sea que tiene que ver la reducción de los altísimos índices de inflación, una enfermedad endémica de la economía argentina. Justamente es intentar llegar y que se llegó en el año 2024 al equilibrio fiscal por primera vez prácticamente en 14 años. Otra cosa que es muy difícil de explicar en España es que en Argentina se gana en pesos y las propiedades cotizan en dólares y el vendedor no admite otra moneda para recibir que no sean dólares. Entonces, también hay que entender esa dinámica de cómo juega la cotización del dólar contra el peso. En la medida que eso también se estabilice, juega a favor de la inversión inmobiliaria en Argentina. Cuando hay esos desequilibrios de tipo de cambio, producto básicamente de unas políticas económicas que buscan esos desequilibrios, lo que provoca es justamente que el mercado sea menos atractivo.
Con la promesa de Milei de reducir el gasto público, ¿cómo prevé que esto influya en la construcción de viviendas sociales y al acceso a la vivienda?
Se tomó una medida que resultó polémica en ciertos sectores que es el plan que concentraba la construcción de vivienda pública. Se llamaba Procrear. Milei también lo desactivó. Ya no existe más el Plan Procrear, no existe más financiación a través de eso que tenía un coste fiscal. La apuesta es movilizar al capital privado y generar el marco como para que ese capital privado sea el que responda a la necesidad de vivienda. Hace muchísimos años en Argentina funciona el FONAVI, que es el Fondo Nacional de Vivienda, que recauda a través de impuestos para construir viviendas. Pero la construcción pública de viviendas es absolutamente marginal.
¿Cómo ha reaccionado el sector promotor a las medidas de Milei?
El sector lo ha tomado de una manera muy positiva, sobre todo por la estabilidad. Ahora bien, el sector promotor por ahora tiene otro desafío, porque el coste de producción y el coste de construcción en dólares creció. ¿Entonces, qué pasa? Hoy es muy difícil competir con una vivienda a estrenar o en construcción, con respecto al precio que tienen las viviendas usadas que salen al mercado. Hoy realmente el precio de las propiedades en la Ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, es realmente un precio de oportunidad. El precio de venta del m2 promedio en la Ciudad de Buenos Aires es de 1.900 euros. Esto es un 30%-35% en la media de Madrid, por ejemplo. El coste de construir ese m2 sin sumar la repercusión del suelo es de 1.900 euros el m2. A eso hay que sumarle la repercusión del suelo, más el beneficio que debe tener el promotor, que no cuenta con financiación bancaria. Por ahora el crédito está reducido al comprador final.
En el mercado de la compraventa, ¿hay más demanda que oferta o la vivienda de segunda mano es suficiente para dar respuesta al mercado?
Siempre tiene que crecer a partir de la obra nueva porque hay parte de la oferta de segunda mano que empieza a ser obsoleta. Entonces, la vivienda nueva siempre es necesaria, pero hoy por hoy puede ser abastecida por la segunda mano.
¿Cuáles son los principales desafíos que enfrenta el mercado residencial argentino en este nuevo contexto político?
Yo creo que no tratar de pretender resultados óptimos en el corto plazo. Aceptar el tiempo, procesos que hay que llevar adelante. Aceptar que se logró con cambios muy generales, sin entrar en la micro, porque los cambios que estamos hablando son cambios macroeconómicos o cambios de políticas que no son específicamente dirigidas al sector, ya se logró un mejor funcionamiento y una mejor dinámica dentro del mercado. Hay algunos sectores que lo que pretenden es que ya todo funcione como un mecanismo de relojería infalible. Creo que va en una buena dirección. Va a venir inversión desde el exterior, ya hay inversores del exterior muy interesados preguntando. Toda inversión deseable no es la inversión golondrina, sino la inversión que viene a afincarse, que mira al largo plazo. No para entrar y salir en corto plazo.
¿Qué tipo de inversores están interesados en invertir?
España siempre nos mira. Hay interés de uruguayos comprando en Argentina, de México, también de Estados Unidos. Es incipiente, pero ya están explorando.
¿Estos inversores qué zonas miran para invertir en el mercado residencial?
La ciudad de Buenos Aires siempre es uno de los focos. Miran mucho también cuestiones ligadas a otras industrias. Por ejemplo, en el noroeste argentino que hay una actividad minera también que está en auge. También con el tema de petróleo, en el yacimiento Vaca Muerta en Neuquén.
Cómo funciona la compra de una vivienda en Argentina
El financiamiento de la vivienda y de la construcción en Argentina es lo más primitivo que hay. Los pesos que le sobra a un argentino los lleva al dólar. Y esos dólares los deja en la caja de seguridad. Una vez que la caja de seguridad tiene la cantidad suficiente de dólares, como por ejemplo para decir compro una casa y el promotor me está ofreciendo esta promoción, entras a comprar una casa. Para eso, tienes que poner suponte que un 40%. Entonces vas a la caja de seguridad y sale, por decir cualquier cosa, 100.000 dólares. Pones 40.000 dólares y el resto, los 60.000, lo pagas durante lo que dura la obra, en pesos ajustados por inflación. Desde la crisis del 2001- 2002 (famoso ‘corralito’) hasta hoy, toda la construcción privada se financió de esa manera.
En España el peso de la vivienda en propiedad es del 75,1%, frente al casi 19% de vivienda en alquiler. ¿Cómo es el régimen de tenencia en Argentina?
Es un porcentaje similar. Durante estos últimos 20 años cayó el peso de la propiedad a esos porcentajes, incluso un poquito menos. Está en el orden del 65% de propietarios en la ciudad de Buenos Aires y 35% de inquilinos. Ese porcentaje era cerca de 80% de propietarios y 20 de inquilinos% hace 20 años. Esto tiene que ver justamente con la carencia de crédito hipotecario. Si tú no puedes reemplazar el pago de un alquiler por una cuota hipotecaria, lo único que te queda es el alquiler y si no fomentas oferta de alquiler, cada vez será más caro alquilar.
En España la oferta de habitaciones ha crecido un 22% en 2024. ¿En Argentina también hay se comparte piso?
Hay muy, muy poco en Argentina.
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