Error de cálculo: Ilegalidad de la obra cuyo proyecto arroja un exceso en la superficie total construible y supera la altura máxima admitida
Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Sala/Juzgado: III
Fecha: 15-feb-2019
Cita: MJ-JU-M-117789-AR | MJJ117789 | MJJ117789
Se declara la ilegalidad de la obra cuyo proyecto arroja un exceso en la superficie total construible y supera la altura máxima admitida.
Sumario:
1.-Corresponde declarar la ilegalidad de la obra cuestionada puesto que todos los cálculos realizados conducen a afirmar que los distintos proyectos presentados por la codemandada arrojan un exceso en la superficie total construible y que el proyecto supera la altura máxima admitida; en efecto, las superficies deducibles que admite el Código de Planeamiento Urbano introducen un factor de flexibilidad destinado a responder a los requerimientos de los variados casos particulares que pudieran suscitarse, pero no pueden constituirse en un recurso para neutralizar el límite que implica el ‘factor de ocupación total’ (FOT), por lo tanto, las excepciones comprendidas en las superficies deducibles deben ser objeto de interpretación restrictiva y deben estar en función de la finalidad del inmueble. (del voto del Dr. Hugo R. Zuleta – mayoría-)
2.-Los argumentos relativos a la existencia de arbitrariedad deben ser descartados toda vez que la interpretación realizada en grado se ajusta a las pautas que establecen que los supuestos incluidos en el área deducible deben ser objeto de interpretación restrictiva, y el conjunto de las superficies deducibles a los efectos del cálculo del ‘factor de ocupación total’ (FOT) no puede superar el total del área construible; es decir que no puede reconocerse un límite cuantitativo a la superficie deducible, pues en tal supuesto la restricción que implica el FOT carecería de sentido (del voto del Dr. Hugo R. Zuleta – mayoría).
3.-Corresponde revocar la sentencia apelada en cuanto dispuso la demolición total de la obra, la remoción total de los escombros y la limpieza del terreno pues la ausencia de debate sobre la demolición de la obra impide formular un juicio definitivo sobre si es posible adecuar el proyecto y la construcción existente en el fundo a las exigencias reglamentarias, o si, por el contrario, las deficiencias que presentan los planos registrados y las obras realizadas en consecuencia resultan insalvables y, por ende, la demolición resulta el único camino a seguir (voto del Dr. Hugo R. Zuleta al que adhiere el Dr. Esteban Centenaro – mayoría-).
4.-Habiéndose acreditado la existencia de un error en el Certificado de Uso conforme, corresponde estar a la sanción establecida en el punto 2.1.5 del Código de Planeamiento Urbano que, con relación al titular de la actividad o propietario del predio establece que perderá todo derecho al destino de la obra para el uso solicitado y a la ejecución de la misma según el proyecto que hubiese acompañado al Certificado de Uso en oportunidad de la presentación del legajo de obra respectivo (del voto del Dr. Esteban Centenaro por sus fundamentos – mayoría)
5.-La prueba colectada no hace más que confirmar que la sentencia apelada es plenamente ajustada a derecho en tanto que la obra no respeta los límites del Código de Planeamiento Urbano, pues hay límites impuestos en materia de metros construidos, alturas máximas, etc. y en el caso, el proyecto encubre metros que exceden los límites edificables en el distrito y ello no debió pasar inadvertido a las autoridades competentes; menos aun considerando las insistentes quejas de los vecinos y siendo que la presunción de actuar a favor del interés general no justifica la irreflexiva defensa del proyecto (del voto de la Dra. Gabriela Seijas por sus fundamentos – mayoría-).
6.-La orden de demolición de una obra que contraviene la normativa urbanística es el paso necesario para restaurar la legalidad una vez admitida la pretensión de los actores. Esa es la solución contemplada en los arts. 2.2.5.2 y 6.3.1.2 del Código de Edificación para las obras en contravención, puesto que una sentencia que acoja la demanda limitada a la declaración de nulidad solo serviría para llenar un repertorio de jurisprudencia pero en nada favorecería a los actores ni permitiría restablecer la legalidad (de la disidencia de la Dra. Gabriela Seijas).
7.-Puesto que no se trata de un supuesto en el que la ilegalidad afecta una parte separable de la obra, como podría ser la ampliación clandestina de una vivienda o un añadido irregular, en tanto el proyecto deliberadamente viola de manera ostensible las restricciones impuestas en la legislación, superando la superficie construible e invadiendo la privacidad de los linderos, ninguna satisfacción aportaría a los actores una sentencia que admitiendo la nulidad se desentendiera de las consecuencias de mantener una obra que no pudiendo legitimarse condenará a los predios cercanos a una situación que solo podrá agravarse como consecuencia de la paralización de los trabajos (de la disidencia de la Dra. Gabriela Seijas).
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